Итоги года: стабильность со знаком «плюс»

21.03.2014

Декабрь 2013-го и январь 2014-го прошли под знаком резкого увеличения числа сделок купли-продажи: по сравнению с аналогичным периодом прошлого года их количество выросло примерно на 30%. По мнению экспертов компании «Рескор», данный ажиотаж имеет вполне объяснимые причины и продлится как минимум до конца первого квартала.

По оценкам компании, причиной зимнего всплеска активности стала санация кредитных учреждений, проводимая Центробанком России. Отзыв лицензии у «Мастер-банка», входившего в топ-100 крупнейших банков страны, спровоцировал волнения среди вкладчиков. Беспокойство оказалось оправданным - вслед за «Мастер-банком» обанкротились еще несколько банков. Для вкладчиков такой поворот событий послужил сигналом к переводу денежных средств в более надежные активы, одним из которых традиционно является недвижимость.

- Можно сказать, что в краткосрочной перспективе подрыв доверия к банковской системе пошел на пользу рынку недвижимости. Испугавшись за сохранность своих сбережений, люди стали закрывать счета и выводить деньги с депозитов, инвестируя в жилые метры. Что, в общем-то, вполне закономерно: недвижимость – наиболее устойчивая валюта в стране, к тому же квадратные метры постоянно прибавляют в цене, а восстановление после кризисов здесь происходит быстрее, чем в других сферах. Соответственно, в результате «перетока» денежных средств,в конце 2013 года рынок стал демонстрировать позитивную динамику покупательской активности. В январе активность возросла еще примерно на 50%, что, в общем-то, удивительно для традиционно «мертвого» январского периода, - комментирует директор Департамента продаж компании «Рескор» Вадим Мартыненко.

Еще одной причиной активизации рынка стало достаточно ощутимое ослабление рубля.

- Сильные валютные колебания российского рубля воспринимаются гражданами как сигнал к ухудшению экономической ситуации в стране, - поясняет эксперт. -Люди опасаются приобретать валюту, поскольку спрогнозировать ее дальнейшее изменение достаточно сложно, и выбирают недвижимость, как наиболее понятное и надежное средство сохранения капитала. Так что еще и по этой причине с января 2014 года мы наблюдаем высокий уровень спроса и достаточно существенное увеличение инвестиционных покупок. Конечно, делать дальнейший прогноз пока трудно, но стабильная динамика роста на столичном рынке недвижимости по-прежнему сохраняется.

В целом же, подводя итоги 2013 года на рынке недвижимости, можно сказать, что прошел он без каких-либо потрясений. Цены колебались, в основном,  в зависимости от курса доллара, наблюдалось снижение активности летом и небольшой подъем - в начале года и осенью, которые были связаны  с сезонными изменениями, политической и  экономической ситуацией, а также слухами о планируемых нововведениях в законодательной сфере.

По данным Управления Росреестра по Москве, в 2013 году столичный рынок жилья достиг абсолютного максимума за всю историю своего существования. За прошедший год в Москве было заключено 145 775 сделок с жилой недвижимостью (в полтора раза больше по сравнению с 2012 годом).

ЦИФРЫ

Правда, небольшую корректировку в этот показатель внесли изменившиеся процедуры регистрации сделок.

- Дело в том, что с 1 марта 2013 года Росреестр перестал регистрировать договор купли-продажи, а стал фиксировать переход права собственности, соответственно теперь в статистике учитываются не только сделки по продаже жилья, но и другие виды смены собственника объекта недвижимости, - поясняет руководитель юридического управления компании «Рескор» Елена Терещенко.

Свою роль сыграло в увеличении количественных показателей и присоединение к столице части территорий области. Если в 2012 году Новая Москва внесла свой вклад в статистику только во втором полугодии, то в 2013-м оказывала влияние на протяжении всего года.

Об активности на рынке недвижимости Москвы говорит и возросшее число сделок на первичном рынке. Так, в 2013 году был заключен 21 251 договор долевого участия, что на 75,5% больше, чем годом ранее. Более того, если бы Росреестром учитывались не только жилые новостройки, но и комплексы апартаментов, которые также продаются по 214-му закону, цифра была бы еще выше.

Кроме того, по итогам прошлого года на 10,5% выросло число сделок с привлечением ипотеки. По оценкам компании «Рескор», главной причиной увеличения числаипотечных сделокпослужило снижение ставок до 12% годовых.

- Ряд банков сделал ставку на ипотеку как на системообразующий продукт, в связи с этим в секторе ипотечного кредитования увеличилась конкуренция, в результате которой стали появляться новые кредитные продукты и спецпредложения от ведущих банков, а также произошло смягчение требований к заемщикам, - поясняет В. Мартыненко.



ФАКТЫ

В 2013 году на столичном рынке жилья окончательно укрепилось состояние, которое эксперты называют "стабильностью" и "равновесием". Объем сделок сохраняется на среднем уровне, сезонные всплески активности стали почти незаметными, цены на жилье плавно следуют за инфляцией.

- В состоянии посткризисной стабильности рынок удерживает взаимодействие двух групп факторов. С одной стороны, высокие темпы инфляции и ограниченное предложение жилья в Москве не позволяет ценам упасть, в то же время низкие доходы населения, достаточно сложная макроэкономическая обстановка и все-таки дорогие кредиты не дают им вырасти. По сути, обе группы факторов уравновешивают друг друга, в результате средняя стоимость квадратного метра уже в течение довольно длительного времени сохраняется на отметке в 5 тыс. долл. И если российской экономике удастся избежать полномасштабного кризиса, то нынешнее равновесие может продержаться довольно долго, - считает В. Мартыненко.

По его словам, на данный момент объемы предложения остаются на достаточном уровне, так что покупателям есть из чего выбирать. Кроме того, на рынок выходят новые объекты, реализация которых до некоторого времени откладывалась продавцами. На этом фоне увеличивается число предложений, выставленных собственниками по завышенной цене, но такие квартиры неинтересны покупателям и надолго зависают в базах.

Еще одна характерная черта стабильности на рынке недвижимости – это преобладание реальных покупателей, то есть тех, кто приобретает жилье для себя, а не с целью вложения средств.Наверное, поэтому главное предпочтение в 2013 году покупатели отдавали «свежему» жилью, построенному не ранее 2007 года и по статусу уже относящемуся к вторичному. А вот «хрущевки», «сталинки» 30-40-х годов, а также квартиры в двух и трехэтажных домах пользуются спросом уже гораздо меньше.

- Раньше такие квартиры пользовались спросом из-за невысокой стоимости, но сегодня покупатели, в первую очередь, ориентируются не столько на цену, сколько на комфортность жилья – им важно, чтобы кухня была не меньше 8 метров, чтоб комнаты были раздельными, а также присутствовала лоджия. Словом, покупатель на вторичном рынке жилья стал более требовательно относиться к выбору квартиры. Думаю, что и в 2014 году фактор качества останется определяющим, - предполагает В. Мартыненко.

ЦЕНЫ

Заметных ценовых скачков и падений столичный рынок жилья не видел уже давно. Все это время цены неспешно ползли вверх, частично отыгрывая посткризисное падение. По данным компании "Рескор»", цены на жилье эконом-класса за год увеличились на 2,5 процента, до 160,5 тысячи рублей за квадратный метр, стоимость квартир комфорт-класса поднялась на 4 процента, до 175 тысяч рублей за квадратный метр, а жилье сегмента премиум подорожало на 7 процентов - до 235 тысяч рублей за квадратный метр.

- На вторичном рынке чередуются краткосрочные периоды роста и падения цен, но в целом стоимость жилья остается примерно на одном уровне, догоняя инфляцию, - поясняет Вадим Мартыненко.

В феврале средняя цена предложения квартир на вторичном рынке Москвы в рублях составила 205 тыс. руб. за 1 кв. м, увеличившись по сравнению с предыдущим месяцем на 1%. Причем в равной степени – около 1 процента - прибавили и одно, и двух, и трех-комнатные квартиры.

Также в течение года колебания цен наблюдались и на первичном рынке. Особенно явными они были тогда, когда на рынок выходили новые проекты на начальной стадии строительства, по более низким стартовым ценам, или когда завершались продажи в уже готовых домах. Кроме того, локальные скачки стоимости жилья на первичном рынке отмечались в районах, где серьезно менялась транспортная ситуация (например, открывалось метро).

ПРОГНОЗЫ

В последние годы рынок недвижимости находится в стабильном состоянии. Цены меняются в пределах показателей инфляции. Чтобы ситуация изменилась, требуются серьезные преобразования в мировой экономике.

Несмотря на опасения, что сложная экономическая ситуация в мире негативно отразится на состоянии экономики России, аналитики считают, что отечественный рынок недвижимости от макроэкономических потрясений не пострадает. Даже если кризис приобретет глобальные масштабы, катастрофического падения цен на недвижимость в России не предвидится.

Максимально, что может грозить в этом случае – это понижение цен в пределах 10% на региональных рынках, но не в столице. Для Москвы наиболее реальный сценарий на 2014 год – это рост цен на уровне инфляции, в пределах 5%-7%.

- Московский рынок жилья останется стабильным независимо от макроэкономических потрясений, - комментирует В. Мартыненко. - Даже в кризисные годы человеку надо где-то жить, поэтому недорогое, но качественное жилье, в которое можно достаточно быстро въехать, всегда будет пользоваться спросом. Соответственно, лидирующие позиции по объемам продаж продолжат занимать квартиры эконом-класса, особенно достаточно новое однокомнатное жилье.  А вот на «излишества» типа загородной недвижимости, не предназначенной для постоянного проживания, скорее всего, спрос снизится, тем более что предложение на загородном рынке уже давно превышает спрос…

Также, по мнению эксперта, сохранят лидирующие позиции элитное жилье и бюджетные малоэтажные дома. Что же касается многокомнатных квартиры, то они пока вызывают умеренный интерес и, возможно, что в весенне-летний период 2014 года их стоимость несколько снизится. Цены на жилье премиум-класса и типовые квартиры советской постройки останутся на уровне 2013 года.

Существенную роль в 2014 году будет играть ипотека. По оценкам компании «Рескор», ипотечная ставка останется прежней, но объемы выдаваемых кредитов могут вырасти еще на 40%, поскольку развитие ипотечного кредитования рассматривается правительством как драйвер экономики, стимулирующий потребительский спрос.

Одним словом, исходя из тенденций 2013-го и начала 2014 года, глобальные изменения на рынке жилья нам не грозят.



Все статьи



Бесплатная оценка квартиры онлайн

Горячие предложения

Б.Грузинская ул., д. 37 стр.2
2-комнатная квартира
Б.Грузинская ул., д. 37 стр.2
Белорусская
62,0 млн.руб.
ул. Щербаковская, д. 44А
2-комнатная квартира
ул. Щербаковская, д. 44А
Семеновская
9,8 млн.руб.
Проспект Вернадского, дом 94, кор. 5
3-комнатная квартира
Проспект Вернадского, дом 94, кор. 5
Юго-Западная
57,9 млн.руб.
Все предложения

Rambler's
Top100
Продажа квартир: ЦАО СВАО ВАО ЮАО ЮВАО ЮЗАО ЗАО СЗАО САО