Апартаменты: новый формат или жилье с изъяном?

Москвичам все чаще предлагают новый вид жилья - апартаменты. Они дешевле квартир, однако покупка такой недвижимости влечет за собой определенные риски и неудобства. К тому же, согласно законодательству, апартаменты вообще не относятся к жилым помещениям.

Само понятие «апартаменты» не является юридическим, это скорее, риэлторское слово. На деле же, апартаменты — это нежилое помещение, в котором фактически есть все необходимые условия для проживания, как, например, в гостиничном номере.

Строится такое жилье по двум причинам: первая — бывает, что в определенном месте нельзя возводить жилой дом, вторая — застройщик просто не хочет проходить огромное количество согласований для получения разрешения на строительство жилья.

Если же говорить предметнее, то, по мнению экспертов компании «Рескор», основным толчком появления апартаментов послужила отмена огромного числа инвестиционных контрактов на строительство жилья в Москве. Инициатором этого процесса стал Сергей Собянин: за три года его руководства городом было отменено почти 400 инвестконтрактов, в результате чего столица недосчиталась жилых проектов на 6,6 млн кв. м.

При этом за те же три года новых разрешений на строительство жилья было выдано весьма ограниченное количество. А природа, как известно, не терпит пустоты. В итоге, девелоперы предложили рынку новый продукт на стыке жилой и коммерческой недвижимости, документы на строительство которого оформить оказалось значительно проще. Впрочем, будем справедливы: апартаменты появились не только потому, что игроки рынка нашли легкий способ обойти строгие правила и законы, но еще и по той причине, что столичные власти лишили их других вариантов.

Между тем, новый формат распространяется весьма активно: на сегодняшний день в Москве апартаменты от экономкласса до элитного предлагаются в 67 проектах!

В самом конце минувшего года Москомстройинвест выпустил памятку, в которой предупредил потенциальных покупателей апартаментов о возможных рисках. В документе приводится ряд отличий данного формата от обычного жилья, которые, по мнению чиновников, должны насторожить покупателей. Попробуем разобраться в понятиях вместе с юристом компании «Рескор» Оксаной Поздняковой.

Популярность данного формата объясняется, в первую очередь, более низкой ценой - стоимость апартаментов приблизительно на 15-20% дешевле, чем квартиры той же площади. При этом строятся комплексы апартаментов чаще всего в пределах третьего транспортного кольца, где обычное жилье уже почти не возводится. Однако потребители не всегда понимают простую истину: насколько дешевле объект, настолько же возрастают риски.

Начнем с того, что закон не относит апартаменты к жилым помещениям.

- Это не жилой дом, квартира или комната, которые предназначены для постоянного проживания: жилые помещения в отличие от апартаментов должны отвечать другим санитарным, техническим нормам и иным требованиям, - поясняет О. Позднякова. - О многом говорит и тот факт, что отношения по поводу пользования жилыми помещениями частного жилищного фонда регулирует жилищный кодекс, а отношения участников по поводу пользования апартаментами - гражданский. При этом по соседству с апартаментами могут располагаться офисы, развлекательные заведения, кафе и иные производственные помещения, что роднит апартаменты с гостиницами.

К тому же и «прописаться» в таком как бы жилье нельзя, что для большинства покупателей является весьма существенным минусом. А если там будут проживать дети — возможны проблемы с органами опеки, которые могут обратить внимание на то, что дети живут в нежилом помещении (хотя это и маловероятно).

Впрочем, девелоперы, активно развивающие данный формат, считают, что эксперты и чиновники во многом безосновательно запугивают покупателей апартаментов.

Возьмем, к примеру, «прописку». В апартаментах действительно нельзя получить постоянную регистрацию. Но, как считают некоторые участники рынка, большинству покупателей это вроде бы не очень-то и нужно, поскольку основные покупатели апартаментов - деловые люди, большую часть времени проводящие на работе. Они, как правило, уже имеют жилье и соответственно регистрацию.

- Кроме того, покупатель апартаментов может оформить временную регистрацию. Она дает почти все те же самые права, что и постоянная (кроме возможности встать в очередь на улучшение жилищных условий, встать на учет на бирже труда, получить свидетельство ИНН). Однако для оформления временной регистрации апартаменты должны иметь статус гостиницы. А если получением статуса гостиницы не озаботился девелопер во время строительства, жители комплекса апартаментов в будущем должны сделать это самостоятельно.

Также, по мнению эксперта, на граждан, инвестирующих денежные средства в строительство апартаментов, не распространяются гарантии 214-ФЗ. Но если говорить объективно, закон о долевом участии в строительстве «регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве». То есть формально 214-ФЗ распространяется и на апартаменты, защищая граждан от двойных продаж и срывов сроков строительства. Однако в случае банкротства застройщика на покупателей апартаментов закон не распространяется.

- Действительно, в законе о банкротстве, в котором была дополнительно к 214-ФЗ продублирована защита интересов дольщиков, данная категория была вынесена в отдельный раздел кредиторов, с которыми обязан расплатиться застройщик. Однако в законе подчеркивается, что это касается только покупателей квартир жилых многоквартирных домов, - поясняет О. Позднякова.

Кроме того, эксперт обращает внимание еще на одно отличие – кто-то может расценить его как плюс, а для других это может оказаться весьма неприятным минусом.

- В отличие от квартир, статус нежилого помещения позволяет законно использовать апартаменты под офис. Конечно, для владельцев бизнеса – к примеру, небольшого рекламного, дизайнерского или туристического агентства, это может быть удобно: проснулся - и иди в соседнюю комнату работать. Однако человеку, который, скажем, приобрел апартаменты именно и только для проживания, такое соседство вряд ли понравится.

При этом, подчеркивает О. Позднякова, владельцу апартаментов придется платить за коммунальные услуги по расценкам для «нежилья», а они, как известно, существенно выше, чем для жилых помещений.

- Ежемесячное содержание апартаментов для потребителя примерно вдвое дороже, чем содержание квартиры, поскольку платежи за жилищно-коммунальные услуги город за жилье дотирует, а за нежилые помещения (к коим относятся апартаменты) – нет. Кроме того, налоги на коммерческую недвижимость по кадастровой стоимости тоже будут выше, чем на жилье. К примеру, для владельцев апартаментов ставка имущественного налога составляет 0,5% от стоимости, в то время как для собственников квартир только 0,1%.

Но и на этом различия не заканчиваются. К примеру, застройщик комплексов апартаментов не обязан сооружать подъездные дороги и возводить объекты социальной инфраструктуры (школы, детсады и др.). А раз не обязан, то и не делает. И благодаря отсутствию этих обязательств имеет возможность устанавливать более низкие (по крайней мере, на начальном этапе строительства) цены на апартаменты.

- Однако, судя по всему, и этого преимущества скоро не станет. В последнее время власти Москвы все чаще говорят о том, что строители апартаментов должны нести нагрузку по возведению социальных объектов наравне со строителями жилья. При таком раскладе ценовое преимущество покупки апартаментов исчезнет, в то время как повышенные расходы на содержание (равно как и прочие минусы) останутся.

Наконец, последняя «ложка дегтя». Поскольку апартаменты не относятся к жилым помещениям, то при покупке такой недвижимости НЕЛЬЗЯ получить имущественный налоговый вычет, который предусмотрен в случаях приобретения жилья (нежилые помещения (апартаменты) не указаны в 220 ст. Налогового кодекса РФ).

Вместо резюме

Разумеется, решение о покупке недвижимости – будь то апартаменты или квартира – принимать только вам. Однако планируя покупку апартаментов, следует четко понимать, что это за объект недвижимости и его разницу с жилым помещением. Также следует помнить, что содержание такого помещения может повлечь существенные затраты, поэтому, подписывая договор купли-продажи, необходимо прояснить и этот вопрос. И еще: про перевод апартаментов в жилое помещение можно забыть. Ведь если бы такое было возможно, застройщик сделал бы это до продажи помещений и мог бы заработать гораздо больше.