Аналитика: Не так страшен кризис, как…

01.04.2015

В 2014 году на рынке недвижимости Москвы отмечалась высокая покупательская активность. По данным Управления Росреестра по г. Москве, число зарегистрированных переходов прав при сделках купли-продажи жилья (мены) за год выросло по сравнению с аналогичным периодом 2013-го, на 12,3% - до 162,0 тысяч транзакций.

Также по итогам прошлого года почти на 8 тысяч больше было совершено ипотечных сделок и примерно на 3 тысячи выросло число покупок жилья в новостройках по договорам долевого участия. Одним словом, прошедший год значительно превысил все показатели 2013 года.

По оценкам компании «Рескор», за прошедший год трижды были отмечены максимумы по количеству совершенных сделок. Первый бум покупательской активности пришелся на начало года - только за первый квартал московское жилье прибавило в цене столько же, сколько за весь 2013 год. Причиной стало сразу несколько факторов - колебания на валютном рынке, санация банков плюс ситуация на Украине… В результате граждане стали изымать деньги из банков и вкладывать их в недвижимость.

Второй и третий периоды активности вполне ожидаемо случились в четвертом квартале, когда стало понятно, что рост курса валют – это всерьез и возможно надолго. На фоне падения рубля многие покупатели вновь предпочли рынок недвижимости альтернативным инвестициям, например, покупке растущих евро и доллара. При этом на увеличение спроса существенно повлияли опасения граждан значительного роста ставок по ипотеке (что, собственно, и случилось в середине декабря), поэтому те, кто мог и хотел воспользоваться ипотекой, спешили сделать это до зимы.

Наибольшую активность в последний месяц прошлого года продемонстрировал рынок новостроек – здесь был зафиксирован рост по всем показателям – объема предложения, спроса и цен. На вторичном же рынке многие собственники квартир эконом- и комфорт-классов старались побыстрее продать квартиры, опасаясь кризиса, который мог повлечь снижение спроса на жилье. Однако владельцы более дорогой недвижимости бизнес- и особенно элит-класса в связи с ростом доллара, наоборот, был склонны «попридержать» свои квартиры, стоимость которых традиционно оценивается в иностранной валюте.

Новый год в России встречали на фоне растущей инфляции, с новой ключевой ставкой ЦБ в 17% и, соответственно, ожиданиями стагнации на рынке недвижимости. Между тем, самые негативные прогнозы не оправдались, но и ажиотаж, который присутствовал на рынке по 31 декабря включительно, больше не наблюдается.

Многие из тех, кто на фоне кризиса хотел побыстрее вложить свои сбережения в недвижимость, сделали это до нового года, причем на волне ажиотажа в квадратные метры вложились даже те, кто планировал сделать это попозже. Таким образом, отложенный спрос был реализован даже с запасом, поэтому в январе-феврале число сделок существенно уменьшилось в сравнении с горячими месяцами прошлого года.

ВТОРИЧНЫЙ РЫНОК: ПАНИКИ НЕТ, ТОРГА ТОЖЕ

На самом деле рынок вошел в обычный режим, потребность граждан в улучшении жилищных условий никуда не исчезла, и те, кто не поддался панике, теперь имеют возможность неспешно выбирать себе квартиру по вкусу и бюджету. Правда, выбор сейчас несколько затруднен - многие продавцы, напуганные валютными колебаниями, пока придерживают свои квартиры.

По оценкам компании «Рескор», объем предложения на вторичном рынке жилья сократился примерно на 20%, и нынешний показатель сравним с цифрами 2010 года. При этом весьма существенно сузилось предложение свободных квартир – сейчас на рынке их всего около 5%, хотя в обычные периоды этот показатель составляет не менее 10-12%. Остальное предложение – альтернативные квартиры: число покупателей, пытающихся улучшить жилищные условия, практически неизменно, и колебания рынка на них влияют меньше.

На фоне дефицита достойных предложений с адекватной стоимостью и оптимальным соотношением цена/качество без проблем находят покупателей. Более того, уже неоднократны случаи, когда за хороший объект шел торг на повышение. То есть пока один покупатель пытается получить скидку, находится еще один, который предлагает даже чуть более высокую цену, естественно, именно ему в итоге и отдается предпочтение.

Аналогичная ситуация, кстати, наблюдается и в сегменте элитного жилья. Во всяком случае, здесь уже наметилась тенденция возврата задатка за ранее поспешно «почти проданную» квартиру по более низкой цене.

При этом, как отмечает директор Департамента продаж компании «Рескор» Вадим Мартыненко, цены на рынке незначительно выросли, но совсем несоразмерно росту доллара – назначая цену, продавцы ищут золотую середину, а квартиры, выставленные близко к действительному курсу, надолго зависают. Кроме того, торг уже не уместен, и если раньше цена продажи от цены предложения отличалась на 5-7%, то сегодня продавцы торговаться не хотят и на дисконт не соглашаются.

«На рынке сейчас присутствует некая замороженность со стороны участников рынка – и покупателей, и продавцов. Людям трудно понять, как далее будет развиваться ситуация в стране и в мире, это влияет на их решения о крупных приобретениях, так что говорить о прежних объемах и прежнем уровне спроса на рынке недвижимости говорить не приходится. Сегодня все настолько неопределенно, что даже обещания об отмене санкций могут уже подтолкнуть рынок к активности», - считает В. Мартыненко.

Между тем, чаще стали встречаться альтернативные предложения (продажа одной квартиры в увязке с покупкой другой): новых предложений все меньше, а «слой покупателей, пытающихся улучшить жилищные условия, постоянен» и колебания рынка на них влияют меньше. Кстати, сегодня альтернативные цепочки стали длиннее – если раньше в альтернативной сделке было задействовано 2-3 квартир, то сейчас альтернатива из пяти квартир уже обычная практика.

По словам В. Мартыненко, граждане проявляют интерес к недвижимости, однако их финансовые возможности оставляют желать лучшего, а брать ипотеку по новым высоким ставкам решаются не многие, опасаясь потери работы.

Тем не менее, уже к концу февраля на московском рынке недвижимости произошла стабилизация всех показателей, как в плане цен, так и в отношении спроса. На этот раз не только долларовые, но и рублевые цены на квартиры в Москве стабилизируются вокруг круглых психологических отметок. В долларах это 3 тыс. долларов за квадратный метр, в рублях же стоимость метра последние полтора месяца колеблется вокруг отметки 200 тыс. рублей. И похоже, что на какой-то срок рынок зафиксировался на этих показателях.

НОВОСТРОЙКИ: РОСТ НА ФОНЕ СПАДА

На первичном рынке ажиотажа также нет - в целом, по сравнению с декабрем активность покупателей снизилась на 30-40%. Однако уровень снижения спроса зависит от качественных и ценовых характеристик проекта, а также от того, есть ли в проекте разнообразие схем приобретения (например, рассрочка, и под какие проценты).

Основной спрос сегодня сосредоточен в проектах высокой стадии строительной готовности, так как в кризисные времена надежность для покупателя выходит на первый план.

Наиболее востребованным по-прежнему остается жилье эконом- и комфорт-класса – за два месяца предложение в этом сегменте уменьшилось наиболее существенно - на 18%. При этом и рублевые цены, выросшие практически во всех сегментах, наибольший прирост (+10%) продемонстрировали именно в эконом-классе, что связано с вымыванием с рынка наиболее бюджетных предложений.

В целом, уже к концу января, стоимость квадратного метра выросла почти в половине проектов, реализуемых в Московском регионе – в среднем прирост составил около 3%.

В Подмосковье средняя цена на новостройки практически не изменилась благодаря выходу большого количества новых проектов комфорт-класса и составляет 80, 5 тыс. руб. за 1 кв.м.

В Новой Москве средняя стоимость квадратного метра зафиксирована на уровне 107 тыс. руб. (+8%), а в старых границах столицы она достигает 315 тыс. руб.

На данный момент в пределах МКАД цены на квартиры стартуют от 4,7 млн руб., в Новой Москве - от 2 млн руб., в Подмосковье можно найти предложения и за 1 млн руб., но в проектах, удаленных от МКАД на 40 и более километров.

Наибольшее число сделок в сегменте новостроек эконом- и комфорт-класса приходится на однокомнатные квартиры и студии, в наиболее привлекательных проектах уже начал ощущаться дефицит такой недвижимости. В то же время в новостройках с завышенными ценами продажи практически приостановились.

Падение спроса связано, прежде всего, с ипотекой, выдача которой существенно сократилась. Если в 2014 г. доля ипотечных сделок у ряда крупных застройщиков достигала 40%, а по некоторым объектам — 80%, то сейчас их число не превышает 20%. Причиной тому не только высокие ставки по кредитам, что вынуждает людей отказываться от ипотеки, но еще и увеличение процента отказов (по сравнению с прошлым годом примерно на 25-30%). То есть если раньше из 10 заявок перспективных заемщиков одобрение получали 8-9 человек, то сегодня на благосклонность банка могут рассчитывать 6-7.

«Еще одна причина сокращения спроса связана с ожиданиями снижения цен на недвижимость. Однако, по нашим оценкам, рынок будет следовать за общим подорожанием во всех сферах, так что серьезного снижения цен на первичном рынке ждать не стоит. К тому же, никто не отменяет естественного роста цен в новостройках по мере строительной готовности. Стоимость квадратного метра может снижаться только в неликвидных проектах или в рамках акций, которые, как правило, распространяются также далеко не на самые востребованные лоты», — резюмирует В. Мартыненко.

ЭЛИТНЫЙ И ЗАГОРОДНЫЙ СЕГМЕНТ

На сегодняшний день элитные новостройки, существенно просевшие в цене за последние несколько месяцев, остановили падение. Если по итогам декабря цена на них упала почти на 11%, то по итогам января уже сумела даже чуть-чуть вырасти – на 0,2%. Видимо, цены достигли, наконец, равновесия, и «дно», судя по всему, уже пройдено. В январе элитный «квадрат» в среднем стоит порядка 600 тысяч рублей.

Наибольшей популярностью пользуются квартиры площадью 100 – 150 кв. м, в сегменте бизнес класса – 3-х комнатные квартиры площадью 80 – 100 кв. м.

В сложном положении находится сейчас рынок загородной недвижимости. Начнем с того, что основными последствиями кризиса 2008 г. стали практически полная приостановка выхода на рынок новых элитных поселков и массовый выход проектов, предлагающих на продажу участки без подряда на строительство, а зачастую и без коммуникаций. В результате, за последние шесть лет рынок успел насытиться подобным предложением, тем более что даже в посткризисный период продажи велись точечно, лишь в ряде успешных проектов, а в целом в последние годы наблюдалась стагнация.

С учетом текущих рыночных реалий стагнация на загородном рынке будет усиливаться, при этом какой-то совершенно новый продукт (коим в прошлый кризис стали участки без подряда эконом-класса), рынок вряд ли сможет предложить, чтобы хоть немного отыграть позиции.

АРЕНДА

Вслед за новостройками к новым экономическим реалиям адаптировался и рынок арендного жилья. С осени прошлого года на рынке аренды квартир продолжается неуклонное снижение, как спроса, так и предложения. По итогам первого зимнего месяца спрос на квартиры снизился на 20%, предложение квартир сократилось на 12%.

Снижение спроса коснулось и цен, в первую очередь на трехкомнатные квартиры эконом-класса - на 6,25%, стоимость двухкомнатных снизилась всего на 2%, только однокомнатные квартиры остались на прежнем уровне.

К февралю спрос стал возвращаться, но предложение по-прежнему существенно выше, в том числе за счет так называемых инвестиционных квартир. Число арендаторов пополнили «ипотечники» из числа тех, кто не получил одобрение кредита или отказался от займа из-за высоких процентов по ним.

Эксперты «Рескора» полагают, что в текущем году снижение цен на аренду жилья продолжится, поскольку платежеспособность граждан будет падать, а предложений появится еще больше. Последние два года Москва ставит рекорды по вводу жилья, и наверняка значительная часть квартир окажется на рынке аренды в ближайшие полгода. Помимо этого, столичные власти хорошими темпами строят метро, и на рынке аренды увеличивается конкуренция за счет районов, которые ранее арендаторам были неинтересны.

На фоне общеэкономических изменений и сохраняющегося разрыва между предложением и спросом мы наблюдаем снижение средней стоимости найма квартир

ПРОГНОЗ

По мнению В. Мартыненко, условия на рынке в этом году будет диктовать покупатель и компании, безусловно, будут бороться за него. Некоторые клиенты отложили покупку до середины 2015 г. в расчете на снижение цен. Но рассчитывать на сильное проседание рынка не стоит. Рублевые цены будут стремиться отыграть валютные колебания и расти, но в пределах инфляции.

Покупать/продавать или подождать? Совет эксперта прост:

«Исходите из ваших планов. Планировали купить – покупайте. С той только разницей, что в кризисные времена следует подходить к покупке более взвешенно и избирательно: на ликвидные проекты цены падать не будут однозначно. Решили продавать – продавайте, но прежде определитесь, как распорядитесь деньгами: если не планируете вновь вкладывать их в недвижимость, то хранить лучше в разных валютах, чтобы диверсифицировать риски.




Все статьи



Бесплатная оценка квартиры онлайн

Горячие предложения

Б.Грузинская ул., д. 37 стр.2
2-комнатная квартира
Б.Грузинская ул., д. 37 стр.2
Белорусская
62,0 млн.руб.
Проспект Вернадского, дом 94, кор. 5
3-комнатная квартира
Проспект Вернадского, дом 94, кор. 5
Юго-Западная
57,9 млн.руб.
ул. Щербаковская, д. 44А
2-комнатная квартира
ул. Щербаковская, д. 44А
Семеновская
9,8 млн.руб.
Все предложения

Rambler's
Top100
Продажа квартир: ЦАО СВАО ВАО ЮАО ЮВАО ЮЗАО ЗАО СЗАО САО