Ипотека: вчера, сегодня, завтра

02.04.2015

Паника на рынке ипотеки прошла. Ставки, взлетевшие в декабре до 18 - 25% годовых по ипотечным кредитам, стали снижаться. В феврале по Москве зафиксировано 10637 переходов прав. И неожиданно много ипотечных сделок - 1828. Словом, слухи об агонии ипотеки оказались сильно преувеличены.

В последние годы рынок ипотеки планомерно развивался, покупатели активно использовали возможность приобретения жилья с помощью кредитов. Но доллар и евро резко подорожали, а процентные ставки в рублях поднялись. Что сейчас происходит?

Вплоть до 16 декабря прошлого года можно было рассказать много позитивного из жизни ипотечного кредитования. Например, о том, что банки постоянно расширяют перечни аккредитованных новостроек и предлагают различные преференции именно по кредитам такого рода. У некоторых ведущих ипотечных банков доля ипотечных кредитов, выданных на приобретение квартир на этапе строительства, составляет от 50 до 70 процентов. До 40% достигало число ипотечных сделок на вторичном рынке.

Также можно было говорить о достаточно высоком уровне лояльности по отношению к заемщикам. В первую очередь, это касалось снижения первоначального взноса ниже отметки в 20%, которая считается нижней планкой стандартного риска. К примеру, по итогам осени половина заявок на кредит запрашивалось с первоначальным взносом менее 30%, на заявки с первоначальным взносом менее 20% приходилось около четверти всех кредитов.

Но 16 декабря, который соотечественники окрестили вторым «черным вторником», ЦБ повысил ключевую ставку до 17%. И ситуация на рынке ипотеки буквально за несколько дней изменилась кардинально, а процентные ставки предсказуемо вышли на уровень 17-29%. Можно было предположить, что ипотеке в России пришел печальный конец.

Однако в начале 2015 года жилищное кредитование получило надежду на спасение. Сначала Банк России снизил ключевую ставку на два процентных пункта, объяснив свое решение «риском ускорения роста потребительских цен и охлаждения экономики», а затем правительство объявило о выделении 20 млрд руб. на субсидирование ипотечной ставки на первичном рынке.

Постепенно ситуация на ипотечном рынке начала приходить в норму. За два месяца 2015 года свои программы по выдаче жилищных кредитов возобновил ряд крупных банков.

Так, в январе и начале февраля возобновили программы жилищного кредитования банки «Возрождение» (со ставкой в 17,5%), «ГЛОБЭКС» (от 17%) и «РосЕвроБанк» (от 15,75% в зависимости от суммы первоначального взноса). Банк «Абсолют» выдачу ипотеки не прекращал, но начал пересматривать перечень аккредитованных застройщиков. Вторичные объекты в нем кредитуются по ставке от 16,45%.

Коррекция предлагаемых банками ипотечных ставок сделала возможным увеличение числа ипотечных сделок на московском рынке недвижимости. Так, в феврале 2015 года было заключено на 34% больше ипотечных договоров, чем в январе.

Тем не менее, участники столичного рынка недвижимости единодушно отметили снижение объемов ипотечных сделок как минимум на треть. Всего, по данным Росреестра, в феврале 2015 года зарегистрировано 2,278 тысячи ипотечных сделок, что на четверть меньше, чем за аналогичный период прошлого года.

«После повышения ключевой ставки ЦБ до 17% уровень предлагаемых заемщикам ипотечных ставок был поднят кредитными организациями до уровня в 20% и более, а некоторые мелкие банки предлагали ипотеку под 25-35% годовых. После снижения в конце января ключевой ставки ЦБ до 15 процентов средние ставки были несколько снижены, основные игроки рынка стали предлагать программы ипотечного кредитования под 16-18 процентов, появились и более выгодные условия, в частности, Сбербанк и ВТБ 24 начали выдавать ипотеку по ставке ниже 16 процентов. В рамках акций встречаются ипотечные условия на докризисном уровне - 12 процентов и ниже», - поясняет управляющая отделением «Хамовники» Юлия Романенко.

В начале марта профильные ведомства во главе с Минстроем завершили работу над механизмом субсидирования ставок по ипотеке, которая направлена на поддержание застройщиков, и, соответственно, покупателей первичного рынка. Ставки по ипотеке на новостройки должны снизиться до 13%. И сейчас банки, видя поддержку со стороны государства, постепенно восстанавливают свои программы. Предполагается, что выделенных правительством средств хватит на то, чтобы выдать жилищных кредитов на 400 миллиардов рублей.

Согласно проекту, на субсидирование процентных ставок по кредитам будет выделено 20 млрд руб., что позволит выдать ипотечных кредитов примерно на 400 млрд руб. При этом ставка кредитования, предусмотренная договором, не может превышать 13% годовых.

Для возмещения выпадающих доходов государство предоставит кредитным организациям и АИЖК субсидии до уровня ключевой ставки Центробанка, увеличенной на 3,5 процентных пункта. Первоначальный взнос по таким ипотечным кредитам составит не менее 20%.

«Взять кредит по субсидированной ставке смогут заемщики, которые заключили договор на финансирование покупки первичного жилья после 1 января 2015 года, на сумму до 8 млн руб. в Москве, Московской области и Санкт-Петербурге и до 3 млн руб. в остальных регионах. Что же касается приобретения с помощью ипотеки жилья на вторичном рынке, то здесь рассчитывать на снижение ставок можно только в рамках банковских акций или партнерских программ риэлторских компаний», - поясняет Ю. Романенко.

Между тем, многие банки, в том числе и крупные, сегодня нередко отказывают в ипотеке «без особой причины». Причем клиентам, которые, казалось бы, соответствуют всем требования кредитора, имеют хорошее образование и престижную высокооплачиваемую работу. В целом, по сравнению с прошлым годом, процент отказов увеличился примерно на 15-20%, то есть если раньше из 10 заявок перспективных заемщиков одобрение получали 8-9 человек, то сегодня на благосклонность банка могут рассчитывать 6-7. Особенно сложно в нынешней ситуации получить кредит индивидуальным предпринимателям, молодым одиноким людям со средней зарплатой и пенсионерам. Однако при получении отказа не стоит отчаиваться. Можно попробовать подать документы в другой банк.

«Формулировка отказа в данном случае может быть такая: «Экспертное решение андеррайтера». Это означает, что специалист банка проанализировал заемщика и принял данное решение. В этом случае ипотечные брокеры советуют через пару месяцев подать новую заявку на кредит. Еще более надежный вариант, который увеличит шансы заемщика на получение ипотеки – это обращение в риэлторскую компанию, которая взаимодействует с ведущими банками на основе партнерского соглашения. Даже по свидетельствам самих банков, шанс получения кредита в этом случае составляет порядка 90%», - говорит управляющая отделением «Жулебино» Валентина Мартыненко.

Рассчитывать на одобрение ипотеки сегодня могут высококвалифицированные специалисты, работающие по найму, например, главные бухгалтеры, экономисты, госслужащие. В целом, если средний совокупный доход семьи составляет около 150 тысяч рублей в месяц и выше, ипотеку брать можно.

«А чтобы застраховаться от рисков, можно застраховать риск потери работы — стоимость такой страховки составляет около 1 процента от суммы кредита. Застраховаться может как титульный заемщик, так и созаемщики. В случае если застрахованный заемщик будет сокращен с места работы, его ежемесячный платеж будет заморожен, а проценты по кредиту будет погашать страховая компания», - советует В. Мартыненко.

Брать или не брать?

Чтобы ответить на этот вопрос, следует трезво оценить свои возможности, поскольку сумма в долг берется немалая, отдавать её предстоит не один год, а произойти за это время может многое. Поэтому думать сегодня нужно даже не на год вперёд, а, как минимум, с прицелом на будущие 3-5 лет, считают в компании «Рескор».

Хотя, по большому счету, живем мы здесь и сейчас, жизнь не ждёт окончания кризиса, взлёта зарплаты и новых законов, поэтому если есть необходимость в решении жилищного вопроса, то вполне можно пробовать решить его сейчас с помощью ипотеки.

«Ипотека в условиях кризиса – почему бы и нет? Если есть уверенность в своем работодателе, в стабильном доходе, в возможности досрочного погашения кредита, то можно брать. Ведь своя квартира – это всегда дополнительные возможности. Но делать этот шаг надо обдуманно», - напоминает В. Мартыненко.

Оценивая свои возможности, следует помнить, что на дворе кризис, который чреват увольнениями и безработицей, и быстро трудоустроиться в такие времена обычно не просто. Поэтому необходимо взвешенно оценить и своего работодателя – если падает объем работы, ведутся разговоры о сокращении персонала или начали задерживать зарплату, то следует насторожиться. Кроме того, стоит продумать варианты для подстраховки: помощь родственников в критический момент, возможность дополнительного заработка. Принимая решения о том, чтобы всё-таки взять ипотечный кредит, рассчитывайте только на себя. Это вы берёте деньги в долг и покупаете себе жильё, это исключительно ваши обязательства! Так что не стоит слишком рассчитывать на созаёмщиков – в первую очередь, стабильным должно быть финансовое состояние титульного заёмщика.

Если решение принято, тщательно выбирайте банк – сегодня разброс по ставкам очень велик, при этом наиболее выгодные условия предлагают монополисты - банки с госучастием.

И, наконец, следует внимательно изучить договор на предмет «подводных камней», которые могут встречаться на этапах выплаты кредита.

«В частности, в некоторых банках распространено взыскание залоговой недвижимости на основании нотариальной подписи, то есть без рассмотрения дела в судебном порядке, и соглашаться на эти условия нельзя. Кроме того, банки нередко прописывают в договоре, что в случае невыплаты долга заёмщик будет обязан выплатить не только всю сумму с процентами, но и возместить все издержки, ушедшие на обслуживание кредита. Поэтому лучше проверять договор с юристом или нотариусом», - советует Ю. Романенко.

Наконец, эксперты единодушно советуют брать кредит только в рублях, и из расчета, что ежемесячные платежи не будут превышать 40% от совокупного дохода семьи.

КСТАТИ

Старт программы субсидирования активизировал спрос на ипотеку

События на ипотечном рынке сейчас меняются очень стремительно – пока верстался номер газеты, совет директоров Банка России на своем заседании 13 марта принял решение снизить ключевую ставку с 15 до 14%.

По оценкам компании «Рескор», это событие было совершенно ожидаемым, о нем все говорили и предсказывали именно такой результат, хотя данное решение вряд ли окажет существенное влияние на общую экономическую ситуацию в стране, но, скорее всего, поможет укрепиться рублю.

«При ключевой ставке в 14% банкам более или менее выгодно выдавать ипотеку под 19-22%, так что для рынка недвижимости это мало что изменит. Иное дело – программа субсидирования ставок. На мой взгляд, именно этот механизм станет основным драйвером роста ипотеки в нынешнем году», - комментирует очередное решение регулятора Юлия Романенко.

Слова эксперта уже подтверждаются – только за первую неделю фактического действия программы ипотечного кредитования по льготной ставке российские банки приняли заявок на сумму более миллиарда рублей, а к середине года кредитные организации ожидают прироста ипотечных сделок более чем в два раза.

«И 12%, и 13%, которые анонсируются сегодня в рамках государственной программы субсидирования - это вполне рабочие ставки, при которых рынок будет функционировать. Причем не только первичный – опосредованно более доступная ипотека на рынке новостроек повлияет и на вторичный рынок, где всегда (и особенно сейчас) высок процент так называемых альтернативных сделок. По нашим оценкам, доля альтернатив сегодня составляет порядка 85%, и в рамках этих многоходовых сделок зачастую фигурируют и новостройки. Скажем, если семья, в которой взрослые дети хотят отделиться от родителей, вторичную трехкомнатную квартиру разменивает на две квартиры, одна из которых – новостройка», - поясняет Валентина Мартыненко.

Однако оптимальной ставкой, которая могла бы вызвать резкое увеличение спроса на ипотеку, является, скорее, ставка в 10%, но рассчитывать на это пока не приходится. Возможно, к этой отметке нас еще немного приблизит очередное решение следующего заседания Совета директоров Банка России, запланированного на 30 апреля 2015 года.

Напомним, программа государственного субсидирования ипотечных ставок направлена на поддержание строительства нового жилья, одним из основных источников финансирования которого является ипотека. По решению правительства, программа будет действовать до 1 марта 2016 года и может быть досрочно прекращена при снижении ключевой ставки ЦБ РФ до 9,5 процентов.

Взять кредит по субсидированной ставке смогут заемщики, которые заключили договор на финансирование покупки первичного жилья после 1 января 2015 года. Размер займа не может превышать 8 млн руб. для жилых помещений на территории Московского региона и Санкт-Петербурга и 3 млн руб. для квартир в других субъектах страны. При этом заемщик обязан внести первоначальный взнос в размере не менее 20% стоимости приобретаемого жилья.

О своем интересе участвовать в программе уже заявили Банк Москвы, Райффайзенбанк, Абсолют Банк, Связь-Банк, банк «ДельтаКредит» и банк «Открытие», однако не все еще определились с конкретными параметрами своих продуктов.



Все статьи



Бесплатная оценка квартиры онлайн

Горячие предложения

Б.Грузинская ул., д. 37 стр.2
2-комнатная квартира
Б.Грузинская ул., д. 37 стр.2
Белорусская
62,0 млн.руб.
Проспект Вернадского, дом 94, кор. 5
3-комнатная квартира
Проспект Вернадского, дом 94, кор. 5
Юго-Западная
57,9 млн.руб.
ул. Щербаковская, д. 44А
2-комнатная квартира
ул. Щербаковская, д. 44А
Семеновская
9,8 млн.руб.
Все предложения

Rambler's
Top100
Продажа квартир: ЦАО СВАО ВАО ЮАО ЮВАО ЮЗАО ЗАО СЗАО САО