Земля в законе
09.10.2006
«Покупайте землю, ее больше не делают!» — призывал Марк Твен. Сегодня его совету следуют сотни тысяч людей, еще большее их количество хотели бы. Однако покупка земли — по крайней мере, в нашей стране — это источник потенциальной опасности. Как сделать так, чтобы если не избежать, то хотя бы снизить риски?
Новое назначение
В законодательстве (в частности, в Земельном кодексе) есть понятие «целевое назначение земли». Земли бывают сельхозназначения, промышленности, энергетики, транспорта — всего около трех десятков категорий. Есть и еще одно понятие — «разрешенное использование», т.е. то, для чего земельные участки предоставлены. Здесь может быть ИЖС (индивидуальное жилищное строительство), сельскохозяйственное производство, дачное строительство и т.д.
Обычному потребителю знать всю эту премудрость вряд ли нужно. Поскольку ему интереснее всего построить на участке дом и жить, самым лучшим вариантом будут земли поселений, предоставленные под ИЖС, — здесь можно не только строиться, но и оформить потом регистрацию по месту жительства (прописку). «На второе по удобству место, — говорит Лола Юлдашова, юрист компании „Терра-недвижимость“, — можно поставить земли сельхозназначения с видом разрешенного использования под дачное строительство. Здесь теоретически прописаться нельзя, но были прецеденты, когда люди делали это через суд». Третий вариант — земли сельхозназначения для ведения личного подсобного хозяйства, где регистрация по месту жительства невозможна.
С потребительской точки зрения, конечно, кажутся очень привлекательными земли лесного фонда, водного фонда. Участки с лесными деревьями, на берегах рек и водохранилищ действительно очень живописны и в свое время продавались «на ура». Но… бурная деятельность, развернутая в последнее время природоохранными органами (фамилию Митволь и название поселка «Екатерининские валы» знает сегодня, вероятно, вся Россия), привела к тому, что покупатели как огня боятся всех этих красот природы и требуют одного — надежных документов! Ситуация осложняется и тем, что отечественный рынок, которому всего-то 15 лет от роду, уже успел много раз поменяться. То, что было в прежние времена вполне законно, категорически запрещено сейчас. «В середине и даже в конце 1990-х земли сельхоз- и промышленного назначения активно переводились под ИЖС, — вспоминает Владимир Лебедев, руководитель отдела загородной недвижимости компании «Новый город». — Тогда сделать это было очень просто.
Даже решение о переводе земель с лесом подписывалось на уровне главы администрации района«. В 2002 году эта практика была прекращена — выделение земель лесного фонда стало прерогативой исключительно премьерминистра России. Если проанализировать историю подмосковного строительства, то хорошо видно, что еще 7-10 лет назад активнее всего застройка велась на лесных участках, а потом — все только в полях или, в крайнем случае, на опушках леса. Это, конечно, хорошо. Плохо же то, что участок, который вы приобретаете как абсолютно законный, может вдруг перестать быть таковым. По словам Лебедева, недавно его компания заключила соглашение о продаже земельного участка в одном из поселков на Калужском шоссе, а при экспертизе документов выяснилось, что весь поселок (!) находится под арестом.
Ему уже около 10 лет, люди давно построились и живут, подведены все коммуникации. Но сделки с объектами в поселке невозможны.
С другой стороны, само наложение ареста не так страшно. До бульдозеров, которые приехали и разрушили дома, в Подмосковье пока дошло только в одном-единственном случае. Гораздо чаще на пути надзорных органов встают жители поселка, тоже люди серьезные, и как-то умудряются всю кампанию притушить. В качестве примера тут можно привести садовое товарищество «Речник» в московском Серебряном бору — сначала было много разговоров о том, сколько там нарушений и что все обязательно снесут. Сейчас все стихло… «Чем более поздние документы — тем меньше рисков нарваться на какой-то „сюрприз“» — в целом это формула верна, но и здесь возможны исключения. Бывает так, что сам поселок вполне законен, а участок — нет. Например, в любом поселке есть земли общего пользования — дороги и тому подобное, и часто здесь наличествует небольшой участок леса, где жители гуляют. И на уровне правления поселка и местной администрации принимается незаконное решение о приватизации этой земли и ее продаже.
Такие прецеденты, по словам экспертов, были даже в 2005 году, причем на участки выдавались безупречные документы, включая свидетельства о государственной регистрации права, оформляемые Главным управлением Федеральной регистрационной службы (ФРС). В одном из поселков местная общественность, возмущенная самоуправством, подала в суд, и на участок был наложен арест. Но спустя полгода его сняли. Как говорят, эти вопросы решаются взятками членам правления товарищества в районе $10 000, сотрудникам местной администрации — $30 000-40 000. И все проблемы «рассасываются»…
Ваши документики!
Основным документом, подтверждающим, что данный участок принадлежит данному лицу (физическому или юридическому), является свидетельство о государственной регистрации права, выданное ГУ ФРС. Эта серьезная бумага зеленого цвета с водяными знаками и печатями кажется многим достаточной для того, чтобы не задавать больше вопросов. Но такая точка зрения ошибочна. «Во-первых, — напоминает Татьяна Сташкевич, руководитель отдела загородной недвижимости корпорации «Рескор», — раньше были документы другого образца.
В 1994 году выдавали бумаги голубого цвета, в 1994-1998 — розового. Все они юридически абсолютно действительны. А вовторых (и это намного важнее), помимо самого свидетельства нужно смотреть, на основании какого документа оно выдано. Если документы первичные (т.е. нынешний владелец данного участка — первый), то в качестве такого документа будет фигурировать решение местной администрации о выделении земельного участка. Если же в истории данной недвижимости уже были сделки (что вполне возможно, учитывая 15-летнюю историю нашего рынка), то документом будет договор купли-продажи, завещание и т.п. В подобном случае настоятельно рекомендуется проследить всю историю участка — через все сделки к первичному выделению. Это не так просто, но абсолютно необходимо«.
Продавец, конечно, может сказать, что документов нет — потеряны. Все можно восстановить — правда, это возможно только для собственника лично, никому другому, даже по доверенности, дубликаты не выдаются. Собственник, скорее всего, станет упрямиться, говорить, что у него нет на это времени. Поддаваться или нет на эти уговоры, каждый покупатель решает сам.
Еще один необходимый документ — выписка из ЕГРП (Единый государственный реестр прав). Такой документ выдается все тем же ГУ ФРС, и получить его может любой. Достаточно предъявить паспорт и заплатить 200 рублей — и через семь рабочих дней вы получаете документ, где написано, кто является владельцем данной недвижимости. А также — имеются ли по данному участку обременения или судебные споры.
СОБСТВЕННОЕ МНЕНИЕ
БОРИС СОРОКИН, НАЧАЛЬНИК ОТДЕЛА ЮРИДИЧЕСКОГО ДЕПАРТАМЕНТА КОРПОРАЦИИ «ИНКОМ-НЕДВИЖИМОСТЬ»
— Самыми популярными продавцами земли сейчас являются девелоперские компании. Каковы сложности в этом случае?
— Для девелоперских компаний объектом продажи является не сам участок, а участок и построенные на нем в будущем объекты недвижимости, например коттедж и хозяйственные постройки. Как правило, такие участки находятся на территории с создаваемой девелопером инфраструктурой, необходимой и достаточной для комфортного существования коттеджного поселка. Схемы продаж различны, но особенность в том, что на момент продажи самого участка, как правило, еще не существует. Он не выделен из общего массива, предназначенного для возведения коттеджного поселка. Поэтому особое внимание должно быть обращено на документы, подтверждающие права застройщика на землю, соответствие его целевого назначения заявленному продавцом, сроки и порядок его межевания, дробления и передачи потребителю, наличие установленных ограничений использования его в целом или отдельных его частей (например, водоохранные зоны водоемов). Эта информация содержится в правоустанавливающих документах на землю и кадастровом плане участка. Кроме того, необходим тщательный анализ договора в отношении того, что, когда и как будет построено на этом земельном участке, каков порядок приемки и ввода в эксплуатацию вновь созданного объекта, какие гарантии качества строительства предоставляет застройщик и какие объекты инфраструктуры предполагается создать на территории поселка. Лучше все это делать с помощью юриста, имеющего соответствующий опыт.
— Не опасно ли покупать землю «с рук»?
— Продавцами могут выступать юридические и физические лица, для которых продажа земли — не бизнес, а разовое мероприятие. В данном случае очень трудно охарактеризовать те объекты, которые предлагаются к продаже, с точки зрения их юридической чистоты. В каждом случае необходимо тщательно проверять все возможные риски, связанные как с историей участка, так и с правильностью оформления сделки по его приобретению. Количество нюансов, с которыми можно столкнуться, приобретая землю «с рук», настолько велико, что их описание заняло бы не один десяток страниц, поэтому крайне целесообразно при приобретении участка таким способом обратиться за профессиональной помощью риэлтеров либо специализирующихся на земельных вопросах юристов.
— Если на участке есть строение, как оно должно быть оформлено?
— В том случае, когда предметом купли-продажи является земельный участок с возведенным на нем строением, юридически ситуация может выглядеть так: — дом в установленном порядке введен в эксплуатацию, право собственности на него зарегистрировано за продавцом; — дом возведен на отведенном для ИЖС участке, разрешение на строительство получено, но дом в эксплуатацию не сдан, право собственности на него не зарегистрировано; — дом возведен на отведенном для этого участке, но разрешение на строительство получено не было, дом в эксплуатацию не введен, право собственности на него не зарегистрировано; — дом построен на участке, не отведенном под строительство.
Первый случай — это юридически чистый вариант продажи недвижимости с земельным участком, на котором она расположена. В данном случае право на землю следует за правом на дом, и передаются они одним договором.
Второй случай не позволяет передать права на строение сразу. Для разрешения этой ситуации возможны следующие пути:
— ввод дома в эксплуатацию в установленном порядке, регистрация права собственности и передача прав — как в первом случае;
— государственная регистрация права собственности на дом как на незавершенный строительством объект. Далее оформление производится, как в первом случае.
В третьем случае разумнее отказаться от приобретения, так как риск не получить дом в собственность никогда весьма высок. Алгоритм действий в этой ситуации зависит от категории и вида разрешенного использования земельного участка. Если участок был предоставлен из земель сельскохозяйственного назначения для дачного хозяйства, законодательство не требует получения разрешения на строительство дома. В случае, когда дом построен на участке, отведенном под ИЖС, но разрешение на строительство не получено, ситуация сложнее. Есть два пути выхода из этой ситуации- судебный и административный. Оба пути не быстрые, а второй еще и весьма затратен.
Следующий вопрос — наличие у продавца супруги (супруга), причем не только в настоящее время, но и в момент приобретения им данной недвижимости. После кампании по замене прежних советских паспортов на российские у многих «потерялись» штампы о заключении брака, и некоторые продавцы сознательно пытаются скрыть этот эпизод своей биографии. Но Гражданский кодекс совершенно недвусмысленно говорит, что распоряжаться недвижимым имуществом можно только с согласия супруга, причем оно должно быть нотариально заверено. И если согласия не будет, супруг, даже бывший, может оспорить сделку через суд. И хотя иск предъявят продавцу, на имущество будет наложен арест. Случаи, чтобы имущество отбирали у добросовестного приобретателя, практике неизвестны, но все это как минимум неприятно.
Еще вопрос — нет ли какихлибо споров с соседями по поводу границ участка. Бывает и так, что владелец задолжал какие-то суммы поселку по целевым взносам — на строительство дорог и т.п. На этот счет должны быть предъявлены подписанные соседями акты согласования границ, а также справки из правления поселка. Часто продавец недвижимости предлагает собрать комплект документов самостоятельно. Звучит заманчиво, но нужно понимать, что существует риск того, что все бумаги будут «вытащены из рукава». Можно, например, «нарисовать» участок без выезда на место геодезистов — в этом случае реальные границы могут, мягко говоря, отличаться от плана. Или расписаться за соседей в актах согласования границ. Так что значительно разумнее поручить проверку юридической чистоты грамотному юристу, стоимость такой работы сегодня составляет $500-2000.
Что касается первичного рынка, т.е. новых строящихся коттеджей, то продаются они, в основном, по инвестиционным договорам, когда право собственности еще не оформлено. В этом смысле тут все так же, как и с городскими новостройками. Пакет документов, включающий решение местной администрации о выделении земли, тоже следует проверять, и тоже с привлечением юриста. Как отмечает Юлдашова, на рынке известны случаи, когда девелоперы начинали продажи в поселках, заявляя о наличии всех необходимых согласований, а потом покупатели вдруг выясняли, что строительство на данном участке велось без разрешения властей.
Делаем сделку
Российские законы гласят, что сделка с недвижимостью может быть заключена двумя способами — через нотариуса или в простой письменной форме (ППФ). В этих случаях перечень необходимых документов разнится. Минимальный набор — для ППФ. В этом случае необходимы лишь свидетельство о государственной регистрации права, документ, на основании которого оно выдано, а также справка из налоговой инспекции о том, что задолженности по налогам за данный участок нет.
Правда, этот праздник жизни распространяется только на самые свежие документы о собственности — не позднее 2005 года. В этом случае участок уже имеет кадастровый номер, его границы уже занесены в компьютер районного управления Роснедвижимости (недавно созданный орган, объединивший Земельный комитет и Кадастровую палату). Если же документы более ранние и кадастрирование не проведено, нужно дожидаться приезда на участок геодезистов (до четырех месяцев), делать кадастровые планы, согласовывать границы с соседями. Если же вы решили обратиться к нотариусу, вас ждет новое испытание. Дело в том, что нотариусы не работают с документами старого образца -теми, что выдавались до 1999 года. Трудящийся нотариата сначала потребует перерегистрировать документы, получить в ГУ ФРС новые свидетельства (а это фактически отдельная сделка) и только потом зарегистрирует куплю-продажу. Так что в последнее время процент сделок, которые заключаются в ППФ, постоянно растет и достиг сегодня 50%. Простая письменная форма не только быстрее и проще, она еще и дешевле, поскольку нотариус берет 0,7-1% от суммы сделки, тогда как договор о ППФ вам составят за фиксированную плату в 5000-15 000 рублей. С учетом того, что сделки с загородной недвижимостью все чаще оформляются по истинной стоимости (собственник владеет имуществом более трех лет и не боится налогов, покупатель тоже заработал деньги легально), обращение к нотариусу становится разорительным. С другой стороны, есть люди, которые считают нотариальное оформление необходимым. Это их выбор.
Что нам стоит дом построить?
Все вышесказанное относится к земельным участкам, на которых нет строений. Если же дом есть, он также должен быть оформлен и занесен во всевозможные государственные ревизские сказки. Прежде всего, дом должен иметь проект, зарегистрированный в районном Управлении архитектуры и градостроения. Затем необходимо разрешение на строительство. После того, как дом построен, в него выезжает сотрудник бюро технической инвентаризации (БТИ), составляющий поэтажный план и технический паспорт. Заключительный аккорд — свидетельство о государственной регистрации права (такая же бумага зеленого цвета, как и на землю, но уже на дом). В качестве документа-основания в нем указывается либо постановление главы местной администрации о принятии строения в эксплуатацию и акт о принятии в эксплуатацию (если нынешний владелец строил его сам), либо договор купли-продажи дома.
В общем, узаконивание дома — это отдельная строка, которая может занять 2-4 месяца и стоить $4000-15 000 в зависимости от района и сроков. Поэтому довольно часто встречаются ситуации, когда документы на землю в порядке, дом еще «не засвечен», и стороны сделки соглашаются на то, чтобы продать только землю. А дом потом будет самостоятельно регистрировать покупатель — как творение своих рук. Более того, бывает и так, что владелец регистрацию начал, но остановился на полпути. В этом случае он договаривается с сотрудниками БТИ, чтобы уже поданные документы изъять. «Этот путь не совсем юридически чистый, — говорит Владлен Волошин, заместитель генерального директора компании „Велес Капитал Девелопмент“. — Но им пользуются довольно часто».
Риск присутствует. Дом может быть построен с нарушением каких-то правил, и в этом случае зарегистрировать его в принципе невозможно. Исключение составляет оформление сделки через солидную риэлтерскую компанию, которая берет на себя обязательство упорядочить все документы.
И о цене
Продавцу продешевить, конечно, не хочется. Однако желание выставить цену по максимуму вызывает у специалистов неодобрение, потому что объект в этом случае неизбежно «зависнет».
«Ошибка многих: позвонят в 10 компаний — и пойдут туда, где назовут цифру побольше, — говорит Лебедев. — Максимальная цена — это привлекательно, но совершенно не факт, что именно за эти деньги удастся продать. Бывает так, что коттедж стоит несколько месяцев — и ничего». Так что значительно разумнее вызвать эксперта из солидной компании, который оценит объект на месте, с учетом всех конкретных условий. Тем более, что у солидных агентств недвижимости эта услуга бесплатна.
«Покупайте землю, ее больше не делают!» — призывал Марк Твен. Сегодня его совету следуют сотни тысяч людей, еще большее их количество хотели бы. Однако покупка земли — по крайней мере, в нашей стране — это источник потенциальной опасности. Как сделать так, чтобы если не избежать, то хотя бы снизить риски?
Новое назначение
В законодательстве (в частности, в Земельном кодексе) есть понятие «целевое назначение земли». Земли бывают сельхозназначения, промышленности, энергетики, транспорта — всего около трех десятков категорий. Есть и еще одно понятие — «разрешенное использование», т.е. то, для чего земельные участки предоставлены. Здесь может быть ИЖС (индивидуальное жилищное строительство), сельскохозяйственное производство, дачное строительство и т.д.
Обычному потребителю знать всю эту премудрость вряд ли нужно. Поскольку ему интереснее всего построить на участке дом и жить, самым лучшим вариантом будут земли поселений, предоставленные под ИЖС, — здесь можно не только строиться, но и оформить потом регистрацию по месту жительства (прописку). «На второе по удобству место, — говорит Лола Юлдашова, юрист компании „Терра-недвижимость“, — можно поставить земли сельхозназначения с видом разрешенного использования под дачное строительство. Здесь теоретически прописаться нельзя, но были прецеденты, когда люди делали это через суд». Третий вариант — земли сельхозназначения для ведения личного подсобного хозяйства, где регистрация по месту жительства невозможна.
С потребительской точки зрения, конечно, кажутся очень привлекательными земли лесного фонда, водного фонда. Участки с лесными деревьями, на берегах рек и водохранилищ действительно очень живописны и в свое время продавались «на ура». Но… бурная деятельность, развернутая в последнее время природоохранными органами (фамилию Митволь и название поселка «Екатерининские валы» знает сегодня, вероятно, вся Россия), привела к тому, что покупатели как огня боятся всех этих красот природы и требуют одного — надежных документов! Ситуация осложняется и тем, что отечественный рынок, которому всего-то 15 лет от роду, уже успел много раз поменяться. То, что было в прежние времена вполне законно, категорически запрещено сейчас. «В середине и даже в конце 1990-х земли сельхоз- и промышленного назначения активно переводились под ИЖС, — вспоминает Владимир Лебедев, руководитель отдела загородной недвижимости компании «Новый город». — Тогда сделать это было очень просто.
Даже решение о переводе земель с лесом подписывалось на уровне главы администрации района«. В 2002 году эта практика была прекращена — выделение земель лесного фонда стало прерогативой исключительно премьерминистра России. Если проанализировать историю подмосковного строительства, то хорошо видно, что еще 7-10 лет назад активнее всего застройка велась на лесных участках, а потом — все только в полях или, в крайнем случае, на опушках леса. Это, конечно, хорошо. Плохо же то, что участок, который вы приобретаете как абсолютно законный, может вдруг перестать быть таковым. По словам Лебедева, недавно его компания заключила соглашение о продаже земельного участка в одном из поселков на Калужском шоссе, а при экспертизе документов выяснилось, что весь поселок (!) находится под арестом.
Ему уже около 10 лет, люди давно построились и живут, подведены все коммуникации. Но сделки с объектами в поселке невозможны.
С другой стороны, само наложение ареста не так страшно. До бульдозеров, которые приехали и разрушили дома, в Подмосковье пока дошло только в одном-единственном случае. Гораздо чаще на пути надзорных органов встают жители поселка, тоже люди серьезные, и как-то умудряются всю кампанию притушить. В качестве примера тут можно привести садовое товарищество «Речник» в московском Серебряном бору — сначала было много разговоров о том, сколько там нарушений и что все обязательно снесут. Сейчас все стихло… «Чем более поздние документы — тем меньше рисков нарваться на какой-то „сюрприз“» — в целом это формула верна, но и здесь возможны исключения. Бывает так, что сам поселок вполне законен, а участок — нет. Например, в любом поселке есть земли общего пользования — дороги и тому подобное, и часто здесь наличествует небольшой участок леса, где жители гуляют. И на уровне правления поселка и местной администрации принимается незаконное решение о приватизации этой земли и ее продаже.
Такие прецеденты, по словам экспертов, были даже в 2005 году, причем на участки выдавались безупречные документы, включая свидетельства о государственной регистрации права, оформляемые Главным управлением Федеральной регистрационной службы (ФРС). В одном из поселков местная общественность, возмущенная самоуправством, подала в суд, и на участок был наложен арест. Но спустя полгода его сняли. Как говорят, эти вопросы решаются взятками членам правления товарищества в районе $10 000, сотрудникам местной администрации — $30 000-40 000. И все проблемы «рассасываются»…
Ваши документики!
Основным документом, подтверждающим, что данный участок принадлежит данному лицу (физическому или юридическому), является свидетельство о государственной регистрации права, выданное ГУ ФРС. Эта серьезная бумага зеленого цвета с водяными знаками и печатями кажется многим достаточной для того, чтобы не задавать больше вопросов. Но такая точка зрения ошибочна. «Во-первых, — напоминает Татьяна Сташкевич, руководитель отдела загородной недвижимости корпорации «Рескор», — раньше были документы другого образца.
В 1994 году выдавали бумаги голубого цвета, в 1994-1998 — розового. Все они юридически абсолютно действительны. А вовторых (и это намного важнее), помимо самого свидетельства нужно смотреть, на основании какого документа оно выдано. Если документы первичные (т.е. нынешний владелец данного участка — первый), то в качестве такого документа будет фигурировать решение местной администрации о выделении земельного участка. Если же в истории данной недвижимости уже были сделки (что вполне возможно, учитывая 15-летнюю историю нашего рынка), то документом будет договор купли-продажи, завещание и т.п. В подобном случае настоятельно рекомендуется проследить всю историю участка — через все сделки к первичному выделению. Это не так просто, но абсолютно необходимо«.
Продавец, конечно, может сказать, что документов нет — потеряны. Все можно восстановить — правда, это возможно только для собственника лично, никому другому, даже по доверенности, дубликаты не выдаются. Собственник, скорее всего, станет упрямиться, говорить, что у него нет на это времени. Поддаваться или нет на эти уговоры, каждый покупатель решает сам.
Еще один необходимый документ — выписка из ЕГРП (Единый государственный реестр прав). Такой документ выдается все тем же ГУ ФРС, и получить его может любой. Достаточно предъявить паспорт и заплатить 200 рублей — и через семь рабочих дней вы получаете документ, где написано, кто является владельцем данной недвижимости. А также — имеются ли по данному участку обременения или судебные споры.
СОБСТВЕННОЕ МНЕНИЕ
БОРИС СОРОКИН, НАЧАЛЬНИК ОТДЕЛА ЮРИДИЧЕСКОГО ДЕПАРТАМЕНТА КОРПОРАЦИИ «ИНКОМ-НЕДВИЖИМОСТЬ»
— Самыми популярными продавцами земли сейчас являются девелоперские компании. Каковы сложности в этом случае?
— Для девелоперских компаний объектом продажи является не сам участок, а участок и построенные на нем в будущем объекты недвижимости, например коттедж и хозяйственные постройки. Как правило, такие участки находятся на территории с создаваемой девелопером инфраструктурой, необходимой и достаточной для комфортного существования коттеджного поселка. Схемы продаж различны, но особенность в том, что на момент продажи самого участка, как правило, еще не существует. Он не выделен из общего массива, предназначенного для возведения коттеджного поселка. Поэтому особое внимание должно быть обращено на документы, подтверждающие права застройщика на землю, соответствие его целевого назначения заявленному продавцом, сроки и порядок его межевания, дробления и передачи потребителю, наличие установленных ограничений использования его в целом или отдельных его частей (например, водоохранные зоны водоемов). Эта информация содержится в правоустанавливающих документах на землю и кадастровом плане участка. Кроме того, необходим тщательный анализ договора в отношении того, что, когда и как будет построено на этом земельном участке, каков порядок приемки и ввода в эксплуатацию вновь созданного объекта, какие гарантии качества строительства предоставляет застройщик и какие объекты инфраструктуры предполагается создать на территории поселка. Лучше все это делать с помощью юриста, имеющего соответствующий опыт.
— Не опасно ли покупать землю «с рук»?
— Продавцами могут выступать юридические и физические лица, для которых продажа земли — не бизнес, а разовое мероприятие. В данном случае очень трудно охарактеризовать те объекты, которые предлагаются к продаже, с точки зрения их юридической чистоты. В каждом случае необходимо тщательно проверять все возможные риски, связанные как с историей участка, так и с правильностью оформления сделки по его приобретению. Количество нюансов, с которыми можно столкнуться, приобретая землю «с рук», настолько велико, что их описание заняло бы не один десяток страниц, поэтому крайне целесообразно при приобретении участка таким способом обратиться за профессиональной помощью риэлтеров либо специализирующихся на земельных вопросах юристов.
— Если на участке есть строение, как оно должно быть оформлено?
— В том случае, когда предметом купли-продажи является земельный участок с возведенным на нем строением, юридически ситуация может выглядеть так: — дом в установленном порядке введен в эксплуатацию, право собственности на него зарегистрировано за продавцом; — дом возведен на отведенном для ИЖС участке, разрешение на строительство получено, но дом в эксплуатацию не сдан, право собственности на него не зарегистрировано; — дом возведен на отведенном для этого участке, но разрешение на строительство получено не было, дом в эксплуатацию не введен, право собственности на него не зарегистрировано; — дом построен на участке, не отведенном под строительство.
Первый случай — это юридически чистый вариант продажи недвижимости с земельным участком, на котором она расположена. В данном случае право на землю следует за правом на дом, и передаются они одним договором.
Второй случай не позволяет передать права на строение сразу. Для разрешения этой ситуации возможны следующие пути:
— ввод дома в эксплуатацию в установленном порядке, регистрация права собственности и передача прав — как в первом случае;
— государственная регистрация права собственности на дом как на незавершенный строительством объект. Далее оформление производится, как в первом случае.
В третьем случае разумнее отказаться от приобретения, так как риск не получить дом в собственность никогда весьма высок. Алгоритм действий в этой ситуации зависит от категории и вида разрешенного использования земельного участка. Если участок был предоставлен из земель сельскохозяйственного назначения для дачного хозяйства, законодательство не требует получения разрешения на строительство дома. В случае, когда дом построен на участке, отведенном под ИЖС, но разрешение на строительство не получено, ситуация сложнее. Есть два пути выхода из этой ситуации- судебный и административный. Оба пути не быстрые, а второй еще и весьма затратен.
Следующий вопрос — наличие у продавца супруги (супруга), причем не только в настоящее время, но и в момент приобретения им данной недвижимости. После кампании по замене прежних советских паспортов на российские у многих «потерялись» штампы о заключении брака, и некоторые продавцы сознательно пытаются скрыть этот эпизод своей биографии. Но Гражданский кодекс совершенно недвусмысленно говорит, что распоряжаться недвижимым имуществом можно только с согласия супруга, причем оно должно быть нотариально заверено. И если согласия не будет, супруг, даже бывший, может оспорить сделку через суд. И хотя иск предъявят продавцу, на имущество будет наложен арест. Случаи, чтобы имущество отбирали у добросовестного приобретателя, практике неизвестны, но все это как минимум неприятно.
Еще вопрос — нет ли какихлибо споров с соседями по поводу границ участка. Бывает и так, что владелец задолжал какие-то суммы поселку по целевым взносам — на строительство дорог и т.п. На этот счет должны быть предъявлены подписанные соседями акты согласования границ, а также справки из правления поселка. Часто продавец недвижимости предлагает собрать комплект документов самостоятельно. Звучит заманчиво, но нужно понимать, что существует риск того, что все бумаги будут «вытащены из рукава». Можно, например, «нарисовать» участок без выезда на место геодезистов — в этом случае реальные границы могут, мягко говоря, отличаться от плана. Или расписаться за соседей в актах согласования границ. Так что значительно разумнее поручить проверку юридической чистоты грамотному юристу, стоимость такой работы сегодня составляет $500-2000.
Что касается первичного рынка, т.е. новых строящихся коттеджей, то продаются они, в основном, по инвестиционным договорам, когда право собственности еще не оформлено. В этом смысле тут все так же, как и с городскими новостройками. Пакет документов, включающий решение местной администрации о выделении земли, тоже следует проверять, и тоже с привлечением юриста. Как отмечает Юлдашова, на рынке известны случаи, когда девелоперы начинали продажи в поселках, заявляя о наличии всех необходимых согласований, а потом покупатели вдруг выясняли, что строительство на данном участке велось без разрешения властей.
Делаем сделку
Российские законы гласят, что сделка с недвижимостью может быть заключена двумя способами — через нотариуса или в простой письменной форме (ППФ). В этих случаях перечень необходимых документов разнится. Минимальный набор — для ППФ. В этом случае необходимы лишь свидетельство о государственной регистрации права, документ, на основании которого оно выдано, а также справка из налоговой инспекции о том, что задолженности по налогам за данный участок нет.
Правда, этот праздник жизни распространяется только на самые свежие документы о собственности — не позднее 2005 года. В этом случае участок уже имеет кадастровый номер, его границы уже занесены в компьютер районного управления Роснедвижимости (недавно созданный орган, объединивший Земельный комитет и Кадастровую палату). Если же документы более ранние и кадастрирование не проведено, нужно дожидаться приезда на участок геодезистов (до четырех месяцев), делать кадастровые планы, согласовывать границы с соседями. Если же вы решили обратиться к нотариусу, вас ждет новое испытание. Дело в том, что нотариусы не работают с документами старого образца -теми, что выдавались до 1999 года. Трудящийся нотариата сначала потребует перерегистрировать документы, получить в ГУ ФРС новые свидетельства (а это фактически отдельная сделка) и только потом зарегистрирует куплю-продажу. Так что в последнее время процент сделок, которые заключаются в ППФ, постоянно растет и достиг сегодня 50%. Простая письменная форма не только быстрее и проще, она еще и дешевле, поскольку нотариус берет 0,7-1% от суммы сделки, тогда как договор о ППФ вам составят за фиксированную плату в 5000-15 000 рублей. С учетом того, что сделки с загородной недвижимостью все чаще оформляются по истинной стоимости (собственник владеет имуществом более трех лет и не боится налогов, покупатель тоже заработал деньги легально), обращение к нотариусу становится разорительным. С другой стороны, есть люди, которые считают нотариальное оформление необходимым. Это их выбор.
Что нам стоит дом построить?
Все вышесказанное относится к земельным участкам, на которых нет строений. Если же дом есть, он также должен быть оформлен и занесен во всевозможные государственные ревизские сказки. Прежде всего, дом должен иметь проект, зарегистрированный в районном Управлении архитектуры и градостроения. Затем необходимо разрешение на строительство. После того, как дом построен, в него выезжает сотрудник бюро технической инвентаризации (БТИ), составляющий поэтажный план и технический паспорт. Заключительный аккорд — свидетельство о государственной регистрации права (такая же бумага зеленого цвета, как и на землю, но уже на дом). В качестве документа-основания в нем указывается либо постановление главы местной администрации о принятии строения в эксплуатацию и акт о принятии в эксплуатацию (если нынешний владелец строил его сам), либо договор купли-продажи дома.
В общем, узаконивание дома — это отдельная строка, которая может занять 2-4 месяца и стоить $4000-15 000 в зависимости от района и сроков. Поэтому довольно часто встречаются ситуации, когда документы на землю в порядке, дом еще «не засвечен», и стороны сделки соглашаются на то, чтобы продать только землю. А дом потом будет самостоятельно регистрировать покупатель — как творение своих рук. Более того, бывает и так, что владелец регистрацию начал, но остановился на полпути. В этом случае он договаривается с сотрудниками БТИ, чтобы уже поданные документы изъять. «Этот путь не совсем юридически чистый, — говорит Владлен Волошин, заместитель генерального директора компании „Велес Капитал Девелопмент“. — Но им пользуются довольно часто».
Риск присутствует. Дом может быть построен с нарушением каких-то правил, и в этом случае зарегистрировать его в принципе невозможно. Исключение составляет оформление сделки через солидную риэлтерскую компанию, которая берет на себя обязательство упорядочить все документы.
И о цене
Продавцу продешевить, конечно, не хочется. Однако желание выставить цену по максимуму вызывает у специалистов неодобрение, потому что объект в этом случае неизбежно «зависнет».
«Ошибка многих: позвонят в 10 компаний — и пойдут туда, где назовут цифру побольше, — говорит Лебедев. — Максимальная цена — это привлекательно, но совершенно не факт, что именно за эти деньги удастся продать. Бывает так, что коттедж стоит несколько месяцев — и ничего». Так что значительно разумнее вызвать эксперта из солидной компании, который оценит объект на месте, с учетом всех конкретных условий. Тем более, что у солидных агентств недвижимости эта услуга бесплатна.
Источник: Building Online
Все статьи
Таганская 
