На континентах: “Не нужен нам берег турецкий…”
16.10.2006
Прошли времена, когда люди голосовали ногами против тоталитарной политики в Советском Союзе и были готовы ютиться в убогой квартирке на окраине Нью-Йорка, только бы не жить под властью коммунистов. Сейчас, продав хорошую двушку в престижном районе, можно приобрести маленькую виллу на морском побережье в другой стране. Но теперь россияне предпочитают рассматривать зарубежную недвижимость только как дачу.
Времена, когда 1 кв. м столичной недвижимости стоил $100, сегодня кажутся почти мифологическими. На самом деле это было всего 16 лет назад. Два года назад аналитики сомневались, что цена 1 кв. м превысит $2000, — они называли этот показатель психологическим барьером, которые покупатели не готовы перейти.
Как оказалось, платежеспособность российских граждан, или, точнее, их готовность платить, была сильно недооценена. В августе 2006 г. за 1 кв. м московского типового жилья в среднем они отдавали уже больше $4000. И цены продолжают расти.
Поведение московского рынка недвижимости предсказать почти невозможно. Аналитики уже не стесняются требовать себе право на ошибку. Их можно понять: в условиях, когда “80% факторов, влияющих на поведение цен, являются субъективными” (выражение Дмитрия Рощина, руководителя департамента инвестиционного консалтинга и оценки корпорации “Рескор”), трудно делать сколь-либо объективные оценки. Один именитый аналитик на августовской конференции Московской ассоциации риэлторов так обозначил теперешние задачи прогнозистов: “Наше дело — дать правильный прогноз, а потом правильно объяснить, почему он не реализовался”. Пожалуй, нелегко определить, какова доля шутки в этом признании.
“Нынешний рынок недвижимости, как никогда, далек от развития в согласии с рыночными принципами, — заявляет Олег Репченко, руководитель аналитического центра IRN.ru. — Ключевую роль играет деятельность властей, связанная с регулированием объемов строительства, а также с иными законодательными инициативами и переменами, касающимися рынка жилья. Те или иные форс-мажорные обстоятельства могут повлиять на столичный рынок недвижимости самым непредсказуемым образом”. По словам Репченко, “платежеспособный спрос во многом исчерпан и потенциал для дальнейшего роста цен сейчас минимален”. Оценка покупательской способности населения московского региона в 2006 г., говорит Наталья Чукаева, директор департамента маркетингового анализа УК “Масштаб”, показала следующее: доход от $50 000 в месяц на семью, а значит, способность приобрести жилье от $1 млн и выше, сейчас имеют 99 000 семей, доход в $10 000-50 000 и потенциальную возможность купить квартиру за $250 000-1 млн имеют 348 000 семей, доход в $2000-10 000 получают 1,5 млн семей, которые могут себе позволить жилье до $250 000, самый же массовый сегмент — 4,6 млн семей обладают доходом до $2000 и практически лишены вероятности приобрести недвижимость.
По России ситуация не лучше: по словам президента Ассоциации строителей России Николая Кошмана, лишь 12% населения страны могут самостоятельно приобрести жилье.
Поэтому поведение покупателей, которые буквально сметают сверхдорогую столичную недвижимость, удивляет самих риэлторов. Или они только делают вид, что удивляются. “Нередко бывает, что покупатель сам предлагает большую цену, хотя ни риэлтор, ни продавец на ней не настаивают. Но покупатель узнает, что на квартиру есть еще желающие, и хочет подстраховаться, — говорит Наталья Кирпиченко, генеральный директор компании "Миэль-Брокеридж". — На сделку люди приходят уже не с задатком, а с чемоданом денег или с карточкой с безразмерным лимитом. В августе в Москве была продана квартира ценой $26 млн”. Кирпиченко не исключает, что уже в следующем году средняя цена московской недвижимости достигнет $7000 за 1 кв. м. “Никаких причин для того, чтобы цены не росли, я не вижу, — говорит она. — Если только все платежеспособное население эмигрирует из страны”.
По понятным причинам такая ситуация представляется маловероятной. Поэтому риэлторы уверенно прогнозируют дальнейший рост цен и поддержание спроса на дорогую столичную недвижимость. “Мы ни разу не сталкивались с такой проблемой, как отказы от покупок в связи с резким подорожанием, — говорит Милена Морозова, заместитель генерального директора компании Santa Real Estate. — Более того, понимая, что цены продолжат свой рост, наши клиенты стараются не отказываться от приобретения недвижимости в Москве. Наоборот, стараются купить во что бы то ни стало: главное — чтобы квартира не ушла”.
Покупка недвижимости за рубежом, даже за меньшие деньги, на взгляд Морозовой, не является альтернативой жилплощади в Москве. “Среди наших клиентов лишь небольшой процент тех, кто ориентирован на приобретение западной недвижимости, — утверждает она. — Русскому человеку с его менталитетом довольно сложно настроиться на проживание в другой стране. Несомненно, есть клиенты, желающие вложиться в зарубежную недвижимость. Но это совершенно не означает, что люди собираются переезжать. Это просто "дополнительная опция" к московской квартире”.
Вера Лукина, директор департамента городской недвижимости Vesco Realty, вспоминает, что весной покупатели, видимо еще не привыкнув к беспрецедентному росту цен, нередко отказывались от приобретения квартир, но “уже с августа количество отказов уменьшилось до обычного уровня”. По словам Кирпиченко, из 10 человек, приходящих смотреть квартиру, три потенциальных покупателя сразу отказываются от сделки, так как понимают, что они неплатежеспособны, трое берут за любые деньги и примерно столько же — покупают с использованием различных ипотечных схем.
Продвинутые граждане, читая специализированные журналы, недоумевают, почему за $87 000 им предлагают приобрести 40-метровую однушку в новостройке в Выхине, хотя в старушке Европе, прибавив тысяч 20, можно без труда приобрести 3-комнатную полностью отделанную квартиру площадью 75 кв. м? Эмоции достигают пика, когда на одном из сайтов сталкиваешься с сенсационным предложением: комната площадью 15 кв. м в сталинке на Покровке, — т. е. не в самом востребованном месте ЦАО — выставляется почти за $200 000. За подобную сумму человек в состоянии позволить себе полноценную 1-комнатную квартиру в Крылатском, говорит Татьяна Ван Граафайланд, специалист департамента элитной недвижимости компании Nordblom Group, и добавляет: “К примеру, в Злата Праге, на уникальной Парижской улице, вы сможете отлично распорядиться уже смешными для алчной Москвы $2500 за 1 кв. м. Местные риэлторы даже по очень большой просьбе не смогут найти вам здесь квартиру без ремонта, в 90% случаев в квартирах присутствует мебель, а пресловутого shell & core нет и в помине. В Париже уже в 5-6-м квартале за $200 000 вам предложат изысканную “гарсоньерку”. Такой разрыв поневоле вынуждает задуматься: а все ли ладно в датском королевстве? Особенно часто в последнее время этот вопрос задает себе высокооплачиваемый средний класс — т. е. молодое, трудоспособное и мобильное население.
“Только лишь высокие цены на столичное жилье вряд ли подтолкнут человека к эмиграции, — говорит Константин Ковалев, управляющий партнер компании Blackwood. — Но эта ситуация заметно влияет на решение тех, кто задумывался о переезде раньше или стоит перед выбором места жительства по каким-либо личным или профессиональным причинам”. “Рост эмиграционных настроений в связи с высокими ценами на недвижимость имеет место в сегменте эконом- и бизнес-класса, когда людям приходится выбирать из двух вариантов: Москва либо заграница; или если профессия человека позволяет ему легко менять место постоянного жительства”, — размышляет Надежда Рамазанова, начальник отдела первичных продаж городской недвижимости компании Soho Realty.
Пару лет назад случаи, когда цена за 1 кв. м поднималась во время сделки и оказывалась неподходящей для покупателя, были единичны. Сейчас риэлторы говорят, что любой клиент, идущий на сделку, морально готов к изменению цены в сторону увеличения. “Люди действительно иногда отмечают, что за такие суммы они лучше купят недвижимость за рубежом, — признает Ковалев. — Но, как правило, эти размышления так и остаются только размышлениями. Если человек ищет квартиру в Москве,
то ему нужна квартира именно здесь, даже несмотря на то, что по цене 2-комнатной квартиры на Остоженке (около 0,5-0,6 млн евро) можно купить небольшой замок под Парижем с земельным участком, прудом и фонтанами“. “Часть клиентов всегда сетуют на несоответствие цены/качества на элитном рынке недвижимости Москвы, — замечает Ван Граафайланд. — Если кто-то из них готов позволить себе роскошь жить на две страны, любой департамент зарубежной недвижимости с радостью предложит разные варианты”.
“Даже видимая выгода покупки недвижимости за рубежом не приводит к переориентации спроса, — вторит Лукина. — Максимум, на что готовы пойти наши клиенты, желающие приобрести квартиру для постоянного проживания или с инвестиционными целями, — купить жилье в Подмосковье”. “До той поры, пока бизнес наших клиентов находится в России, они будут покупать жилье в Москве, не экономя на комфорте и статусе, — уверена Рамазанова. — Действительно, зашкаливающие цены иногда приводят к отказам от приобретения дорогой квартиры. Но и в данном случае клиенты вряд ли заинтересуются зарубежным жильем. Скорее они переориентируются на покупку загородного дома в Подмосковье либо арендуют дорогую квартиру”.
Риэлторы из Pauls Yard были честны в своем ответе: если человеку нужна квартира именно в Москве, ему придется найти на нее деньги. По словам риэлторов, они не наблюдают снижения спроса. “В сентябре существенно активизировались звонки, увеличилось число показов — за первые 10 дней месяца на 30-40% по сравнению с аналогичным периодом августа, — возросло число сделок, — отмечает Рамазанова. — Поэтому естественно, что застройщики, наблюдая подобную активность, цены снижать не намерены”. “Подавляющее число состоятельных клиентов, приобретающих дорогую квартиру в Москве, уже имеют второе или даже третье жилье за границей — в Европе или курортных странах. Такая категория граждан может позволить себе купить квартиру или, скажем, дом в Лондоне, не отказываясь при этом от приобретения дорогого жилья в Москве”, — замечает Рамазанова.
“Если вы озабочены покупкой недвижимости в Москве, размышлений по поводу целесообразности этого мероприятия не избежать, — иронизирует Ван Граафайланд. — Либо кривая цен, принявшая траекторию ракеты класса "земля — воздух", заставит вас засучив рукава работать над пополнением семейного бюджета, либо, заняв позицию стороннего наблюдателя, вы будете с завидной периодичностью задавать риэлтору риторический вопрос о скором падении рынка, потому что доколе. Для тех же, чей бюджет невозможно удвоить в одночасье, ситуация становится тревожной”.
Россиянам свойственны чувство коллективизма и дух здорового соревнования. Это в полной мере относится и к зарубежной недвижимости. Хотя сегодня стоимость недвижимости в Москве в 2-4 раза превосходит стоимость недвижимости в самых популярных в мире мегаполисах (кроме Лондона и Токио, конечно), россияне осваивают главным образом те направления, где уже ступала нога соотечественника. Например, в свое время была раскручена Черногория. Недвижимость (преимущественно курортную) в одной из бывших республик Югославии приобрело значительное количество россиян.
Однако перспективы процветания Черногории в сравнении, например, с Болгарией, тоже имеющей выход к морю, весьма неочевидны. Главным источником национального благосостояния в Черногории является туризм. Но развитие индустрии гостеприимства и в особенности гостиничного комплекса страны оставляет желать лучшего. Владельцам недвижимости в Черногории придется еще долго мириться и с трудностями роста национальной экономики, и с проблемами развития инфраструктуры — т. е. с тем, от чего они так устали в России.
Другим чрезвычайно популярным у россиян направлением является Лондон. Однако приобрести там недвижимость могут позволить себе только преимущественно солидные предприниматели. Наличие “представительской квартиры” или “представительского дома” в Лондоне является своеобразным индикатором успешности российских бизнесменов. Подобно провинциальным олигархам, покупающим представительскую квартиру в Москве, российские бизнесмены, приобретая недвижимость в Лондоне, не намерены проживать в ней постоянно. Просто наличие дома по соседству с Абрамовичем или Березовским греет самолюбие и поднимает авторитет владельца в глазах соотечественников.
Доступный Манхэттен
Время от времени героини нашумевшего телесериала “Секс в большом городе” причитают по поводу цен на недвижимость в Нью-Йорке, в особенности на Манхэттене. По мнению Даниэль Гроссенбахер, одного из наиболее эффективных риэлторов группы Coldwell Bankers (3700 отделений и 120 000 брокеров в мире), специализирующегося на продаже недвижимости на Манхэттене, ситуация далеко не так плачевна, как может показаться.
Например, кондоминиум площадью 89 кв. м с балконом в высотном комплексе Corinthian на Манхэттене стоит всего $1,05 млн. В квартире одна спальня, гостиная, полностью оборудованные кухня и санузел.
Жильцы могут пользоваться развитой инфраструктурой комплекса: бассейном с панорамными окнами, большой двухуровневой террасой для принятия солнечных ванн, беговой дорожкой на открытом воздухе, оборудованным гимнастическим залом, сауной и детской игровой комнатой.
Не менее привлекательна и квартира-студио площадью 97 кв. м в бельэтаже. Квартира имеет индивидуальную террасу. Кроме того, на 17-м этаже дома, на крыше, находится терраса для загара. Стоимость квартиры — $559 000.
На пафосной Пятой авеню тоже можно найти подходящий по стоимости вариант. Так, студио в бельэтаже с живописным видом на Empire State Building и террасой с отдельным входом стоит всего $425 000. Если не двушку, то трешку можно на нее поменять.
Красные фонари и щадящие цены
Страны “старой” Европы (члены ЕС до 2004 г.) тоже не отличаются заоблачными ценами на недвижимость. В столице Голландии Амстердаме 3-комнатная квартира площадью 105 кв. м в комплексе Scala продается за 209 500 евро. 4-комнатная квартира площадью 123 кв. м в этом же комплексе стоит уже 239 000 евро, что тоже очень оптимистично в сравнении с московскими ценами.
Стоимость квартир площадью 68-137 кв. м в новом квартале малоэтажных домов Funen Park в центре Амстердама составляет, соответственно, 207 000-306 000 евро.
В небольших городах цены на недвижимость еще более привлекательные. Квартиры в элитном комплексе Kleinchalig в провинциальном городке Хелмонд (юго-восток Голландии) можно купить по цене от 160 000 евро.
Непривычные страны
Особенно перспективным может быть приобретение недвижимости на так называемых развивающихся рынках — странах Центральной и Восточной Европы (ЦВЕ). Особого внимания заслуживают сейчас Болгария и Румыния — страны, решение о вступлении которых в ЕС с 1 января 2007 г. было принято, когда верстался номер.
Болгария стала популярной не в последнюю очередь благодаря усилиям английских инвесторов. Несмотря на опережающий рост цен на недвижимость в Болгарии, подогреваемый ажиотажем со стороны иностранных инвестиционных фондов, здесь можно купить дешевые и качественные квартиры и апартаменты. Например, 2-комнатная квартира площадью 45 кв. м на 6-м этаже 6-этажного кирпичного дома-новостройки в центре Софии стоит 42 000 евро. Из окон открывается живописный вид на гору Витоша. В квартире спальня и гостиная со встроенной кухней-боксом.
Элитная недвижимость в Софии также все еще доступна для большинства россиян. Пентхаус площадью 147 кв. м на ул. Джованни Горини, неподалеку от памятника Александру Невскому, был продан всего за 195 000 евро. Оттуда, с верхнего уровня элитного дома, открываются прекрасные виды на гору Витоша. Всего в пентхаусе три уровня.
В первом находятся прихожая, гостиная с балконом, кухня, столовая, спальня с санузлом и отдельный, гостевой санузел. Во втором размещаются прихожая-вестибюль с балконом, гостиная, спальня и санузел с ванной. В третьем, верхнем уровне находится терраса с площадкой для барбекю.
Румыния менее раскручена среди покупателей. Вместе с тем в эту страну сегодня охотно инвестируют крупные международные фонды. По данным консалтинговой компании Regatta, рынок жилой и курортной недвижимости развивается здесь опережающими по сравнению с подобными странами темпами.
Самый масштабный многофункциональный проект в Бухаресте — комплекс Baneasa Project — занимает 1% всей территории города (2,26 кв. км).
В состав строящегося комплекса войдут бизнес-парк, крупнейший на территории Юго-Восточной Европы торговый комплекс и жилая часть, состоящая из домов и апартаментов. Всего в состав комплекса войдут 12 4-этажных комплексов (общее число — всего 227 апартаментов) площадью 98-188 кв. м.
Апартаменты размещаются в трех нижних этажах, а на последнем этаже находятся пентхаусы площадью 280-324 кв. м. Стоимость апартаментов и пентхаусов в зависимости от площади составляет 186 000-975 000 евро. Каждый из комплексов апартаментов оснащен террасами.
В состав Baneasa Project войдут индивидуальные дома, которые будут построены на участках площадью 200-700 кв. м. Дома жилой площадью от 184 до 297 кв. м будут оснащены погребом и одним-двумя машино-местами. Такая недвижимость будет стоить 500-1200 евро за 1 кв. м, не включая НДС (максимальная ставка НДС в Румынии составляет 19%).
По предварительным данным, в комплексе будет проживать до 15 000 человек. Большое внимание уделяется природному комплексу: жилые дома и комплексы апартаментов будут окружены парками и скверами, предусмотрено сооружение нескольких спортивных и детских площадок.
В Польше, вступившей в ЕС в мае 2004 г., продолжается ажиотажный спрос на недвижимость. Спрос постепенно смещается из столицы в другие крупные областные центры — Лодзь, Катовице, Краков и Вроцлав. Но если в структуре покупателей недвижимости в Варшаве преобладают поляки, то Лодзь привлекает все больше иностранных инвесторов. По мнению Дэвида Райса, регионального менеджера компании Ober-Haus Real Estate Advisors, в последние годы Лодзь — город с населением свыше 1 млн человек становится все более привлекательным для инвестиций.
“Строительство скоростной железнодорожной магистрали Варшава — Лодзь, обсуждающаяся возможность строительства аэропорта в окрестностях города, а также приход в Лодзь крупных производителей компьютеров и бытовой электроники — компаний Dell и Philips и создание ими дополнительных рабочих мест — все это вместе позволяет активнее привлекать иностранных инвесторов в Лодзь”, — констатирует Дэвид Райс.
Хитом на рынке элитной недвижимости Лодзи является комплекс “У Шайблера”, уникальный проект компании Opal Property Developments. На территории старой фабрики Кароля Шайблера, построенной в 1850 г., будет возведено 204 фешенебельных лофта. Возможна ипотека — к примеру, Raiffeisen Bank предлагает выгодные условия для финансирования приобретения лофтов. Процент по ипотечному кредиту различается от 5,25% в польских злотых (3,55% в евро) на сумму свыше 70% от покупки до 5,75% в польских злотых (6,75% в евро) при кредитовании до 20% от стоимости покупки.
Правда, досрочное погашение ипотечного кредита не облагается штрафными выплатами. Стоимость 1 кв. м элитного жилья в Лодзи составляет 950-1200 евро. Так что средний лофт с двумя спальнями общей площадью 88,5 кв. м будет стоить всего лишь 106 200 евро.
Двадцать лет спустя
Приобретение недвижимости за рубежом так или иначе ставит вопрос о проживании в новых, непривычных условиях. К этому надо быть готовым. В некоторых странах, например в Чехии, для приобретения недвижимости необходимо зарегистрировать компанию. А в Германии практически любой нерезидент может беспрепятственно приобрести в собственность жилую недвижимость. Средние цены на недвижимость в Германии достаточно демократичны. Квартиру в городе можно купить за 350 000-400 000 евро, а таун-хаус — даже немного дешевле: за 250 000-300 000.
Впрочем, наличие недвижимости в Германии отнюдь не обеспечивает право постоянного проживания в этой стране. По мнению директора компании “Партнер” адвоката Алексея Беленицына, наиболее удобная и наименее затратная для иностранца, желающего получить вид на жительство в Германии, юридическая форма фирмы — это Gesellschaft mit beschrКnkter Haftung (GmbH), аналог российского ООО (общества с ограниченной ответственностью). Для регистрации фирмы необходим уставный капитал в размере 25 000 евро. Процесс регистрация компании в Германии займет в среднем 3-4 месяца с момента внесения уставного капитала на счет в банке и предоставления в регистрационный суд банковской выписки.
Согласно информации компании Runiga S. L., активно работающей на рынке недвижимости Испании, оформление прошения для получения вида на жительство в Испании стоит всего 300 евро. Однако сам процесс получения документа может занять несколько месяцев, а то и лет. Первоначальный вид на жительство выдается сроком на один год (с возможностью продления на два года). Обычный вид на жительство
выдается сроком на три года — и в том случае, если ходатайствующий провел на территории этой страны не менее трех лет (например, получили первоначальное разрешение и затем продлили пребывание в стране еще на два года). По истечении шести лет пребывания на территории страны выдается постоянное разрешение на проживание. Возможно также получение вида на жительство в Испании на основании трудового контракта. В этом случае вид на жительство выдается на срок действия контракта, но в первый раз — на срок не более года, далее — на три и пять лет соответственно. Потом можно запрашивать гражданство Испании.
Но тотальной эмиграции ожидать не следует. Действительно, россияне стали более активно покупать недвижимость за рубежом, чем делали это 10 лет назад. Но если в конце 1980-х недвижимость приобреталась на последние деньги семьями, которые эмигрировали в Израиль и Германию или транзитом через эти страны, то сегодня россияне покупают “вторые” или “курортные” дома. Там часто живут престарелые родители, а летом отдыхает вся семья. Культуры сдачи домов в аренду в несезонное время года у россиян пока что нет. Самим арендаторов найти достаточно хлопотно, а привлечение риэлторов или управляющей компании и получение гарантированного дохода от аренды дома или квартиры в размере 5-8% годовых как-то не вяжутся с представлениями о солидных доходах. Квартиры или дома за рубежом используют как дачи или для представительских целей.
“Русские могут купить дом в Лондоне, зарегистрировать там компанию и даже выставить ее акции на бирже, — говорит Ник Кэнди, директор холдинга Candy & Candy, специализирующейся на продаже супердорогой недвижимости и предметов интерьера. — Но живут они все-таки в России”.
Прошли времена, когда люди голосовали ногами против тоталитарной политики в Советском Союзе и были готовы ютиться в убогой квартирке на окраине Нью-Йорка, только бы не жить под властью коммунистов. Сейчас, продав хорошую двушку в престижном районе, можно приобрести маленькую виллу на морском побережье в другой стране. Но теперь россияне предпочитают рассматривать зарубежную недвижимость только как дачу.
Времена, когда 1 кв. м столичной недвижимости стоил $100, сегодня кажутся почти мифологическими. На самом деле это было всего 16 лет назад. Два года назад аналитики сомневались, что цена 1 кв. м превысит $2000, — они называли этот показатель психологическим барьером, которые покупатели не готовы перейти.
Как оказалось, платежеспособность российских граждан, или, точнее, их готовность платить, была сильно недооценена. В августе 2006 г. за 1 кв. м московского типового жилья в среднем они отдавали уже больше $4000. И цены продолжают расти.
Поведение московского рынка недвижимости предсказать почти невозможно. Аналитики уже не стесняются требовать себе право на ошибку. Их можно понять: в условиях, когда “80% факторов, влияющих на поведение цен, являются субъективными” (выражение Дмитрия Рощина, руководителя департамента инвестиционного консалтинга и оценки корпорации “Рескор”), трудно делать сколь-либо объективные оценки. Один именитый аналитик на августовской конференции Московской ассоциации риэлторов так обозначил теперешние задачи прогнозистов: “Наше дело — дать правильный прогноз, а потом правильно объяснить, почему он не реализовался”. Пожалуй, нелегко определить, какова доля шутки в этом признании.
“Нынешний рынок недвижимости, как никогда, далек от развития в согласии с рыночными принципами, — заявляет Олег Репченко, руководитель аналитического центра IRN.ru. — Ключевую роль играет деятельность властей, связанная с регулированием объемов строительства, а также с иными законодательными инициативами и переменами, касающимися рынка жилья. Те или иные форс-мажорные обстоятельства могут повлиять на столичный рынок недвижимости самым непредсказуемым образом”. По словам Репченко, “платежеспособный спрос во многом исчерпан и потенциал для дальнейшего роста цен сейчас минимален”. Оценка покупательской способности населения московского региона в 2006 г., говорит Наталья Чукаева, директор департамента маркетингового анализа УК “Масштаб”, показала следующее: доход от $50 000 в месяц на семью, а значит, способность приобрести жилье от $1 млн и выше, сейчас имеют 99 000 семей, доход в $10 000-50 000 и потенциальную возможность купить квартиру за $250 000-1 млн имеют 348 000 семей, доход в $2000-10 000 получают 1,5 млн семей, которые могут себе позволить жилье до $250 000, самый же массовый сегмент — 4,6 млн семей обладают доходом до $2000 и практически лишены вероятности приобрести недвижимость.
По России ситуация не лучше: по словам президента Ассоциации строителей России Николая Кошмана, лишь 12% населения страны могут самостоятельно приобрести жилье.
Поэтому поведение покупателей, которые буквально сметают сверхдорогую столичную недвижимость, удивляет самих риэлторов. Или они только делают вид, что удивляются. “Нередко бывает, что покупатель сам предлагает большую цену, хотя ни риэлтор, ни продавец на ней не настаивают. Но покупатель узнает, что на квартиру есть еще желающие, и хочет подстраховаться, — говорит Наталья Кирпиченко, генеральный директор компании "Миэль-Брокеридж". — На сделку люди приходят уже не с задатком, а с чемоданом денег или с карточкой с безразмерным лимитом. В августе в Москве была продана квартира ценой $26 млн”. Кирпиченко не исключает, что уже в следующем году средняя цена московской недвижимости достигнет $7000 за 1 кв. м. “Никаких причин для того, чтобы цены не росли, я не вижу, — говорит она. — Если только все платежеспособное население эмигрирует из страны”.
По понятным причинам такая ситуация представляется маловероятной. Поэтому риэлторы уверенно прогнозируют дальнейший рост цен и поддержание спроса на дорогую столичную недвижимость. “Мы ни разу не сталкивались с такой проблемой, как отказы от покупок в связи с резким подорожанием, — говорит Милена Морозова, заместитель генерального директора компании Santa Real Estate. — Более того, понимая, что цены продолжат свой рост, наши клиенты стараются не отказываться от приобретения недвижимости в Москве. Наоборот, стараются купить во что бы то ни стало: главное — чтобы квартира не ушла”.
Покупка недвижимости за рубежом, даже за меньшие деньги, на взгляд Морозовой, не является альтернативой жилплощади в Москве. “Среди наших клиентов лишь небольшой процент тех, кто ориентирован на приобретение западной недвижимости, — утверждает она. — Русскому человеку с его менталитетом довольно сложно настроиться на проживание в другой стране. Несомненно, есть клиенты, желающие вложиться в зарубежную недвижимость. Но это совершенно не означает, что люди собираются переезжать. Это просто "дополнительная опция" к московской квартире”.
Вера Лукина, директор департамента городской недвижимости Vesco Realty, вспоминает, что весной покупатели, видимо еще не привыкнув к беспрецедентному росту цен, нередко отказывались от приобретения квартир, но “уже с августа количество отказов уменьшилось до обычного уровня”. По словам Кирпиченко, из 10 человек, приходящих смотреть квартиру, три потенциальных покупателя сразу отказываются от сделки, так как понимают, что они неплатежеспособны, трое берут за любые деньги и примерно столько же — покупают с использованием различных ипотечных схем.
Продвинутые граждане, читая специализированные журналы, недоумевают, почему за $87 000 им предлагают приобрести 40-метровую однушку в новостройке в Выхине, хотя в старушке Европе, прибавив тысяч 20, можно без труда приобрести 3-комнатную полностью отделанную квартиру площадью 75 кв. м? Эмоции достигают пика, когда на одном из сайтов сталкиваешься с сенсационным предложением: комната площадью 15 кв. м в сталинке на Покровке, — т. е. не в самом востребованном месте ЦАО — выставляется почти за $200 000. За подобную сумму человек в состоянии позволить себе полноценную 1-комнатную квартиру в Крылатском, говорит Татьяна Ван Граафайланд, специалист департамента элитной недвижимости компании Nordblom Group, и добавляет: “К примеру, в Злата Праге, на уникальной Парижской улице, вы сможете отлично распорядиться уже смешными для алчной Москвы $2500 за 1 кв. м. Местные риэлторы даже по очень большой просьбе не смогут найти вам здесь квартиру без ремонта, в 90% случаев в квартирах присутствует мебель, а пресловутого shell & core нет и в помине. В Париже уже в 5-6-м квартале за $200 000 вам предложат изысканную “гарсоньерку”. Такой разрыв поневоле вынуждает задуматься: а все ли ладно в датском королевстве? Особенно часто в последнее время этот вопрос задает себе высокооплачиваемый средний класс — т. е. молодое, трудоспособное и мобильное население.
“Только лишь высокие цены на столичное жилье вряд ли подтолкнут человека к эмиграции, — говорит Константин Ковалев, управляющий партнер компании Blackwood. — Но эта ситуация заметно влияет на решение тех, кто задумывался о переезде раньше или стоит перед выбором места жительства по каким-либо личным или профессиональным причинам”. “Рост эмиграционных настроений в связи с высокими ценами на недвижимость имеет место в сегменте эконом- и бизнес-класса, когда людям приходится выбирать из двух вариантов: Москва либо заграница; или если профессия человека позволяет ему легко менять место постоянного жительства”, — размышляет Надежда Рамазанова, начальник отдела первичных продаж городской недвижимости компании Soho Realty.
Пару лет назад случаи, когда цена за 1 кв. м поднималась во время сделки и оказывалась неподходящей для покупателя, были единичны. Сейчас риэлторы говорят, что любой клиент, идущий на сделку, морально готов к изменению цены в сторону увеличения. “Люди действительно иногда отмечают, что за такие суммы они лучше купят недвижимость за рубежом, — признает Ковалев. — Но, как правило, эти размышления так и остаются только размышлениями. Если человек ищет квартиру в Москве,
то ему нужна квартира именно здесь, даже несмотря на то, что по цене 2-комнатной квартиры на Остоженке (около 0,5-0,6 млн евро) можно купить небольшой замок под Парижем с земельным участком, прудом и фонтанами“. “Часть клиентов всегда сетуют на несоответствие цены/качества на элитном рынке недвижимости Москвы, — замечает Ван Граафайланд. — Если кто-то из них готов позволить себе роскошь жить на две страны, любой департамент зарубежной недвижимости с радостью предложит разные варианты”.
“Даже видимая выгода покупки недвижимости за рубежом не приводит к переориентации спроса, — вторит Лукина. — Максимум, на что готовы пойти наши клиенты, желающие приобрести квартиру для постоянного проживания или с инвестиционными целями, — купить жилье в Подмосковье”. “До той поры, пока бизнес наших клиентов находится в России, они будут покупать жилье в Москве, не экономя на комфорте и статусе, — уверена Рамазанова. — Действительно, зашкаливающие цены иногда приводят к отказам от приобретения дорогой квартиры. Но и в данном случае клиенты вряд ли заинтересуются зарубежным жильем. Скорее они переориентируются на покупку загородного дома в Подмосковье либо арендуют дорогую квартиру”.
Риэлторы из Pauls Yard были честны в своем ответе: если человеку нужна квартира именно в Москве, ему придется найти на нее деньги. По словам риэлторов, они не наблюдают снижения спроса. “В сентябре существенно активизировались звонки, увеличилось число показов — за первые 10 дней месяца на 30-40% по сравнению с аналогичным периодом августа, — возросло число сделок, — отмечает Рамазанова. — Поэтому естественно, что застройщики, наблюдая подобную активность, цены снижать не намерены”. “Подавляющее число состоятельных клиентов, приобретающих дорогую квартиру в Москве, уже имеют второе или даже третье жилье за границей — в Европе или курортных странах. Такая категория граждан может позволить себе купить квартиру или, скажем, дом в Лондоне, не отказываясь при этом от приобретения дорогого жилья в Москве”, — замечает Рамазанова.
“Если вы озабочены покупкой недвижимости в Москве, размышлений по поводу целесообразности этого мероприятия не избежать, — иронизирует Ван Граафайланд. — Либо кривая цен, принявшая траекторию ракеты класса "земля — воздух", заставит вас засучив рукава работать над пополнением семейного бюджета, либо, заняв позицию стороннего наблюдателя, вы будете с завидной периодичностью задавать риэлтору риторический вопрос о скором падении рынка, потому что доколе. Для тех же, чей бюджет невозможно удвоить в одночасье, ситуация становится тревожной”.
Россиянам свойственны чувство коллективизма и дух здорового соревнования. Это в полной мере относится и к зарубежной недвижимости. Хотя сегодня стоимость недвижимости в Москве в 2-4 раза превосходит стоимость недвижимости в самых популярных в мире мегаполисах (кроме Лондона и Токио, конечно), россияне осваивают главным образом те направления, где уже ступала нога соотечественника. Например, в свое время была раскручена Черногория. Недвижимость (преимущественно курортную) в одной из бывших республик Югославии приобрело значительное количество россиян.
Однако перспективы процветания Черногории в сравнении, например, с Болгарией, тоже имеющей выход к морю, весьма неочевидны. Главным источником национального благосостояния в Черногории является туризм. Но развитие индустрии гостеприимства и в особенности гостиничного комплекса страны оставляет желать лучшего. Владельцам недвижимости в Черногории придется еще долго мириться и с трудностями роста национальной экономики, и с проблемами развития инфраструктуры — т. е. с тем, от чего они так устали в России.
Другим чрезвычайно популярным у россиян направлением является Лондон. Однако приобрести там недвижимость могут позволить себе только преимущественно солидные предприниматели. Наличие “представительской квартиры” или “представительского дома” в Лондоне является своеобразным индикатором успешности российских бизнесменов. Подобно провинциальным олигархам, покупающим представительскую квартиру в Москве, российские бизнесмены, приобретая недвижимость в Лондоне, не намерены проживать в ней постоянно. Просто наличие дома по соседству с Абрамовичем или Березовским греет самолюбие и поднимает авторитет владельца в глазах соотечественников.
Доступный Манхэттен
Время от времени героини нашумевшего телесериала “Секс в большом городе” причитают по поводу цен на недвижимость в Нью-Йорке, в особенности на Манхэттене. По мнению Даниэль Гроссенбахер, одного из наиболее эффективных риэлторов группы Coldwell Bankers (3700 отделений и 120 000 брокеров в мире), специализирующегося на продаже недвижимости на Манхэттене, ситуация далеко не так плачевна, как может показаться.
Например, кондоминиум площадью 89 кв. м с балконом в высотном комплексе Corinthian на Манхэттене стоит всего $1,05 млн. В квартире одна спальня, гостиная, полностью оборудованные кухня и санузел.
Жильцы могут пользоваться развитой инфраструктурой комплекса: бассейном с панорамными окнами, большой двухуровневой террасой для принятия солнечных ванн, беговой дорожкой на открытом воздухе, оборудованным гимнастическим залом, сауной и детской игровой комнатой.
Не менее привлекательна и квартира-студио площадью 97 кв. м в бельэтаже. Квартира имеет индивидуальную террасу. Кроме того, на 17-м этаже дома, на крыше, находится терраса для загара. Стоимость квартиры — $559 000.
На пафосной Пятой авеню тоже можно найти подходящий по стоимости вариант. Так, студио в бельэтаже с живописным видом на Empire State Building и террасой с отдельным входом стоит всего $425 000. Если не двушку, то трешку можно на нее поменять.
Красные фонари и щадящие цены
Страны “старой” Европы (члены ЕС до 2004 г.) тоже не отличаются заоблачными ценами на недвижимость. В столице Голландии Амстердаме 3-комнатная квартира площадью 105 кв. м в комплексе Scala продается за 209 500 евро. 4-комнатная квартира площадью 123 кв. м в этом же комплексе стоит уже 239 000 евро, что тоже очень оптимистично в сравнении с московскими ценами.
Стоимость квартир площадью 68-137 кв. м в новом квартале малоэтажных домов Funen Park в центре Амстердама составляет, соответственно, 207 000-306 000 евро.
В небольших городах цены на недвижимость еще более привлекательные. Квартиры в элитном комплексе Kleinchalig в провинциальном городке Хелмонд (юго-восток Голландии) можно купить по цене от 160 000 евро.
Непривычные страны
Особенно перспективным может быть приобретение недвижимости на так называемых развивающихся рынках — странах Центральной и Восточной Европы (ЦВЕ). Особого внимания заслуживают сейчас Болгария и Румыния — страны, решение о вступлении которых в ЕС с 1 января 2007 г. было принято, когда верстался номер.
Болгария стала популярной не в последнюю очередь благодаря усилиям английских инвесторов. Несмотря на опережающий рост цен на недвижимость в Болгарии, подогреваемый ажиотажем со стороны иностранных инвестиционных фондов, здесь можно купить дешевые и качественные квартиры и апартаменты. Например, 2-комнатная квартира площадью 45 кв. м на 6-м этаже 6-этажного кирпичного дома-новостройки в центре Софии стоит 42 000 евро. Из окон открывается живописный вид на гору Витоша. В квартире спальня и гостиная со встроенной кухней-боксом.
Элитная недвижимость в Софии также все еще доступна для большинства россиян. Пентхаус площадью 147 кв. м на ул. Джованни Горини, неподалеку от памятника Александру Невскому, был продан всего за 195 000 евро. Оттуда, с верхнего уровня элитного дома, открываются прекрасные виды на гору Витоша. Всего в пентхаусе три уровня.
В первом находятся прихожая, гостиная с балконом, кухня, столовая, спальня с санузлом и отдельный, гостевой санузел. Во втором размещаются прихожая-вестибюль с балконом, гостиная, спальня и санузел с ванной. В третьем, верхнем уровне находится терраса с площадкой для барбекю.
Румыния менее раскручена среди покупателей. Вместе с тем в эту страну сегодня охотно инвестируют крупные международные фонды. По данным консалтинговой компании Regatta, рынок жилой и курортной недвижимости развивается здесь опережающими по сравнению с подобными странами темпами.
Самый масштабный многофункциональный проект в Бухаресте — комплекс Baneasa Project — занимает 1% всей территории города (2,26 кв. км).
В состав строящегося комплекса войдут бизнес-парк, крупнейший на территории Юго-Восточной Европы торговый комплекс и жилая часть, состоящая из домов и апартаментов. Всего в состав комплекса войдут 12 4-этажных комплексов (общее число — всего 227 апартаментов) площадью 98-188 кв. м.
Апартаменты размещаются в трех нижних этажах, а на последнем этаже находятся пентхаусы площадью 280-324 кв. м. Стоимость апартаментов и пентхаусов в зависимости от площади составляет 186 000-975 000 евро. Каждый из комплексов апартаментов оснащен террасами.
В состав Baneasa Project войдут индивидуальные дома, которые будут построены на участках площадью 200-700 кв. м. Дома жилой площадью от 184 до 297 кв. м будут оснащены погребом и одним-двумя машино-местами. Такая недвижимость будет стоить 500-1200 евро за 1 кв. м, не включая НДС (максимальная ставка НДС в Румынии составляет 19%).
По предварительным данным, в комплексе будет проживать до 15 000 человек. Большое внимание уделяется природному комплексу: жилые дома и комплексы апартаментов будут окружены парками и скверами, предусмотрено сооружение нескольких спортивных и детских площадок.
В Польше, вступившей в ЕС в мае 2004 г., продолжается ажиотажный спрос на недвижимость. Спрос постепенно смещается из столицы в другие крупные областные центры — Лодзь, Катовице, Краков и Вроцлав. Но если в структуре покупателей недвижимости в Варшаве преобладают поляки, то Лодзь привлекает все больше иностранных инвесторов. По мнению Дэвида Райса, регионального менеджера компании Ober-Haus Real Estate Advisors, в последние годы Лодзь — город с населением свыше 1 млн человек становится все более привлекательным для инвестиций.
“Строительство скоростной железнодорожной магистрали Варшава — Лодзь, обсуждающаяся возможность строительства аэропорта в окрестностях города, а также приход в Лодзь крупных производителей компьютеров и бытовой электроники — компаний Dell и Philips и создание ими дополнительных рабочих мест — все это вместе позволяет активнее привлекать иностранных инвесторов в Лодзь”, — констатирует Дэвид Райс.
Хитом на рынке элитной недвижимости Лодзи является комплекс “У Шайблера”, уникальный проект компании Opal Property Developments. На территории старой фабрики Кароля Шайблера, построенной в 1850 г., будет возведено 204 фешенебельных лофта. Возможна ипотека — к примеру, Raiffeisen Bank предлагает выгодные условия для финансирования приобретения лофтов. Процент по ипотечному кредиту различается от 5,25% в польских злотых (3,55% в евро) на сумму свыше 70% от покупки до 5,75% в польских злотых (6,75% в евро) при кредитовании до 20% от стоимости покупки.
Правда, досрочное погашение ипотечного кредита не облагается штрафными выплатами. Стоимость 1 кв. м элитного жилья в Лодзи составляет 950-1200 евро. Так что средний лофт с двумя спальнями общей площадью 88,5 кв. м будет стоить всего лишь 106 200 евро.
Двадцать лет спустя
Приобретение недвижимости за рубежом так или иначе ставит вопрос о проживании в новых, непривычных условиях. К этому надо быть готовым. В некоторых странах, например в Чехии, для приобретения недвижимости необходимо зарегистрировать компанию. А в Германии практически любой нерезидент может беспрепятственно приобрести в собственность жилую недвижимость. Средние цены на недвижимость в Германии достаточно демократичны. Квартиру в городе можно купить за 350 000-400 000 евро, а таун-хаус — даже немного дешевле: за 250 000-300 000.
Впрочем, наличие недвижимости в Германии отнюдь не обеспечивает право постоянного проживания в этой стране. По мнению директора компании “Партнер” адвоката Алексея Беленицына, наиболее удобная и наименее затратная для иностранца, желающего получить вид на жительство в Германии, юридическая форма фирмы — это Gesellschaft mit beschrКnkter Haftung (GmbH), аналог российского ООО (общества с ограниченной ответственностью). Для регистрации фирмы необходим уставный капитал в размере 25 000 евро. Процесс регистрация компании в Германии займет в среднем 3-4 месяца с момента внесения уставного капитала на счет в банке и предоставления в регистрационный суд банковской выписки.
Согласно информации компании Runiga S. L., активно работающей на рынке недвижимости Испании, оформление прошения для получения вида на жительство в Испании стоит всего 300 евро. Однако сам процесс получения документа может занять несколько месяцев, а то и лет. Первоначальный вид на жительство выдается сроком на один год (с возможностью продления на два года). Обычный вид на жительство
выдается сроком на три года — и в том случае, если ходатайствующий провел на территории этой страны не менее трех лет (например, получили первоначальное разрешение и затем продлили пребывание в стране еще на два года). По истечении шести лет пребывания на территории страны выдается постоянное разрешение на проживание. Возможно также получение вида на жительство в Испании на основании трудового контракта. В этом случае вид на жительство выдается на срок действия контракта, но в первый раз — на срок не более года, далее — на три и пять лет соответственно. Потом можно запрашивать гражданство Испании.
Но тотальной эмиграции ожидать не следует. Действительно, россияне стали более активно покупать недвижимость за рубежом, чем делали это 10 лет назад. Но если в конце 1980-х недвижимость приобреталась на последние деньги семьями, которые эмигрировали в Израиль и Германию или транзитом через эти страны, то сегодня россияне покупают “вторые” или “курортные” дома. Там часто живут престарелые родители, а летом отдыхает вся семья. Культуры сдачи домов в аренду в несезонное время года у россиян пока что нет. Самим арендаторов найти достаточно хлопотно, а привлечение риэлторов или управляющей компании и получение гарантированного дохода от аренды дома или квартиры в размере 5-8% годовых как-то не вяжутся с представлениями о солидных доходах. Квартиры или дома за рубежом используют как дачи или для представительских целей.
“Русские могут купить дом в Лондоне, зарегистрировать там компанию и даже выставить ее акции на бирже, — говорит Ник Кэнди, директор холдинга Candy & Candy, специализирующейся на продаже супердорогой недвижимости и предметов интерьера. — Но живут они все-таки в России”.
Источник: Ведомости
Все статьи
Таганская 
