Рынок ушел в горизонталь

В октябре ценовой тренд на рынке недвижимости перешел из вертикали в горизонталь, а количество предложений на вторичном рынке жилья весьма существенно увеличилось..

В целом московский рынок недвижимости в октябре повел себя весьма предсказуемо. Рост цен замедлился. Причем, говорить о замедлении можно, если анализировать цены, по которым объекты выставляются на продажу. На рынок недвижимости вернулось такое понятие, как торг. В результате конечные цены, по которым реально продаются объекты, даже несколько снизились. Особенно это касается жилья, которое находится в «дешевом» сегменте. Широкая база данных по ценам продаж отсутствует, ее просто не может быть, в связи с тем, что в большинстве договоров фиксируется цена меньше миллиона рублей, а не реальная цифра, что связано со спецификой налогообложения. В результате все аналитики без исключения вынуждены довольствоваться ценами, по которым объекты выставляются на продажу. Поэтому, на наш взгляд, они говорят о замедлении роста, а не о незначительном снижении.

Традиционно для данной фазы развития рынка, появились прогнозы на возможное дальнейшее снижение цен на некоторые квартиры эконом-класса и плавный, и незначительный рост на элитное жилье и бизнес-класс. Обычно, в период стагнации цен отмечается увеличение разрыва между стоимостью жилья в более дорогом секторе по сравнению с дешевым.

Судя по ряду косвенных признаков, объемы продаж если не снизились, то по-крайней мере не увеличились, однако впрямую об этом ни риэлторы, ни застройщики не говорят. Осеннего всплеска покупательской активности в этом году не было. И если весной-летом многие сделки просто срывались из-за невозможности выстроить альтернативную цепочку, то сегодня причина сокращения, или отсутствия роста общего количества сделок на рынке нам видится в следующем: покупатели ждут чуда, а продавцы не созрели и вряд ли созреют для серьезного снижения цен. Такое противостояние долго длиться не может, и компромисс будет найден в ближайшее время.

Информационное поле вокруг рынка недвижимости в октябре было также достаточно спокойным. Редкие новости о развернувшемся грандиозном строительстве в столице, в частности заявления Ю. Лужкова о том, что Москва вышла по данному показателю на первое место в мире, обогнав Шанхай, Пекин и Дубаи, потонули в общем информационном потоке. Судя по всему, сентябрьская игра на понижение не оправдала ожиданий. Рост цен прекратился совершенно по другим причинам, а обвала рынка не произошло.

Эксперты, опрошенные порталом «Квадрум. Недвижимость России», высказали следующие мнения относительно ситуации на рынке, а также его перспектив в обозримом будущем:

Темпы роста цен на московском рынке недвижимости в октябре продолжали замедляться. За весь месяц они увеличились на 3% максимум. Увеличение шло в основном в предложении – продавцы, очевидно, ориентировались на цены августа-сентября, добавляя «что-то еще» в расчете на то, что цены должны были бы увеличиться! Но покупатели с подобной логикой совершенно не были согласны – они считают, что покупать все и по любой цене уже не следует. Поэтому вернулось такое понятие, как торг – люди не стесняются требовать снижения цены. Также возникли проблемы с реализацией низколиквидных объектов – тех, что выставлены по завышенным ценам, с очевидными недостатками. Такие квартиры «зависали» на рынке.

В перспективе, на мой взгляд, рынок ждет дальнейшее успокоение, рост цен на уровне 1-2% в месяц. Но вряд ли произойдет обвал цен.

Вадим Мартыненко
Директор департамента вторичного рынка
Корпорации «Рескор»

За октябрь рост стоимости жилья составил 2,2%. Средняя стоимость московского жилья выросла до $4104 за кв.м. В октябре продолжилось взаимное «прощупывание» продавцов и покупателей на рынке. И уже сейчас можно сказать, что покупатели выйдут из этого противостояния победителями. Подтверждает это убывающий рост стоимости жилья и тот факт, что локомотивом роста стоимости жилья становятся продавцы, которые вновь выходят на рынок. Они выставляют цены, которые на сегодня уже кажутся завышенными. Продавцы же безуспешно «поторговавшие» своими объектами вынуждены либо снижать цену, либо идти на определенные уступки (торг, возможность продажи по ипотеке и пр.).

Подмосковный рынок жилья в своем развитии ориентируется на московские тенденции. Поэтому поведение рынка во многих, особенно крупных областных городах, мало чем отличается от московского. Рост стоимости жилья по городам Подмосковья находился на уровне 1-3% в месяц. Наиболее высокие темпы роста характерны для жилья эконом класса на территориях возле МКАД – дефицит аналогичного предложения в Москве (по низкой цене) выталкивает покупателей на более емкий подмосковный рынок. Основными драйверами цен здесь выступают московские застройщики. Они высоко оценивают спрос со стороны малобюджетных покупателей и продолжают повышать цены.

В ближайшей перспективе мы ориентируемся на снижение темпов роста до нулевых или отрицательных параметров. Кроме того, по мнению аналитического отдела Бюро Недвижимости «Агент 002», будет наблюдаться серьезное снижение цен на переоцененные квартиры: панельные и кирпичные «хрущовки». Цена квадратного метра в такого типа домах высока и несопоставима с ценой нового, более комфортного жилья. В то же время цены на элитное жилье и некоторые объекты бизнес класса будут незначительно повышаться.

Ольга Побединская
Директор по маркетингу
Бюро Недвижимости «Агент 002»

Москва

По состоянию на конец октября 2006 г. средняя цена на квадратный метр достигла отметки $ 4 100.

Из всех возможных вариантов развития динамики цен в Москве наиболее вероятным до конца года представляется стабильный незначительный средний рост в размере 2-3%. Прогнозируемая средняя цена квадратного метра к концу 2006 г. составит $4 400-4 600.

Лидером ценового прироста останутся квартиры бизнес-класса. Предполагаемый рост цен жилья в этом сегменте составит 3-5%.

Традиционно более стабильный рынок элитной недвижимости будет расти в пределах 1-2% в месяц.

Темпы роста цен на недвижимость эконом-класса составят 2-4%.

Период галопирующего роста цен на недвижимость завершился. Если весной темпы роста цен доходили до отметки 11% в месяц, то за летний период средний ценовой прирост опустился до 5% и до 2-3% в октябре. Основная причина в том, что количество денег у населения не бесконечно: несмотря на общую стабилизацию российской экономики, подавляющее большинство не в состоянии платить по сто пятьдесят тысяч долларов за однокомнатную квартиру на окраине. В результате многие покупатели не выдержали и ушли с рынка или заняли выжидательную позицию. Рынок достаточно быстро среагировал на уменьшение спроса: на пике роста цен инвесторы начали выставлять на реализацию квартиры. Эти обстоятельства привели к общему увеличению предложения на рынке: на конец октября на вторичном рынке на реализацию выставлено 22 125 квартир.

Помимо снижения спроса в сентябре было зафиксировано снижение притока в Москву нефтедолларов: цены на нефть продолжают снижаться, прежние прогнозы роста до 85-100 долларов за баррель сменяются предположениями в диапазоне 50-65 долларов. Строительные компании приспособились к новым реалиям, обусловленным принятием 214 Закона. Выжидательная позиция сменилась активным применением вексельных схем, многие застройщики начали строить на собственные деньги, без привлечения средств дольщиков.

Однако увеличение предложения не говорит о насыщении рынка. Спрос по-прежнему остается неудовлетворенным. Высокие цены стали причиной формирования «отложенного» спроса, когда люди нуждаются в улучшении жилищных условий, но не в состоянии приобрести квартиру даже в сегменте эконом-класса. По-прежнему можно говорить о дефиците предложения. По данным Федеральной целевой программы «Жилище» общая потребность в жилье составляет приблизительно 1,6 млрд. квадратных метров, две трети россиян нуждаются в улучшении жилищных условий. Однако стройкомплекс страны может возводить только до 40 млн. квадратных метров в год, этого явно недостаточно для обеспечения необходимого количества жилья.

Спада или снижения цен не произойдет – для этого нет никаких оснований. Такой сценарий возможен, только если наступит кризис всей экономической системы. Несмотря на снижение темпов роста цен, недвижимость остается одной из наиболее привлекательных сфер для частных инвестиций. Зимой владельцы и менеджеры высшего звена крупных энергетических и производственных предприятий получают традиционные годовые бонусы, которые могут вложить в недвижимость - правда, уже не столько для извлечения выгоды, сколько для подстраховки. Поддержать спрос помогает и ипотека. Получить ипотечный кредит размером $100 000 может семья с совокупным ежемесячным доходом около $2 000. Для получения кредита в $150 000 необходим ежемесячный совокупный доход примерно $3 600. Поэтому многие семьи могут позволить себе купить квартиру, не имея собственных накоплений.

Гораздо более вероятно замораживание цен после 2007 года, когда ценовой прирост будет соответствовать уровню инфляции.

Московская область

В Москве в сегменте эконом-класса наблюдается наибольший дефицит предложения. Доля серийных сборно-железобетонных и панельных домов в свободной продаже постепенно уменьшается. Большое количество готового жилья изымается из свободной продажи для обеспечения социальных государственных программ.

В ближайшие несколько лет эта тенденция будет развиваться. В Москве инвесторам не выгодно вкладывать средства в строительство жилья эконом-класса. Участки под застройку очень дорогие, получить их сложно, собирать необходимую разрешительную документацию долго – на сборы всех необходимых подписей и согласований уходит до двух лет. Поэтому инвесторам и застройщикам гораздо выгоднее возводить элитное жилье или бизнес-класса, так как доходы от таких проектов несопоставимо выше, чем от объектов эконом-класса.

В результате наиболее доступное панельное жилье «вытесняется» из столицы в Подмосковье. Наиболее активно панельное строительство идет в городах-спутниках - Химках, Долгопрудном, Реутове, Балашихе, Красногорске, Люберцах, Видном, Королеве. Здесь еще достаточно площадок под застройку, более благоприятная экологическая ситуация. Инвестиционная себестоимость строительства в Подмосковье значительно ниже, и девелоперы с большим энтузиазмом реализуют проекты эконом-класса. Наибольший прирост цен был зафиксирован в подмосковном Реутове – за три квартала 2006 г. он составил 150%.

«Переселение» доступного жилья в Подмосковье только подогрело спрос. Интерес покупателей к Подмосковью объясняется недоступно высоким уровнем цен на столичную недвижимость. Например, однокомнатная квартира площадью около 50 квадратных метров где-нибудь в Выхино обойдется Вам примерно в $150 000. За те же деньги можно приобрести хорошую двухкомнатную квартиру площадью около 70 квадратных метров по соседству в Люберцах.

Выведение жилья эконом-класса в Подмосковье обусловило стремительный рост цен. Даже сейчас, в период стабилизации, цены на недвижимость в Подмосковье растут быстрее – средний рост цен за октябрь составил 4% против 2-3% роста недвижимости Москвы.

Тенденция вывода жилья эконом-класса в Подмосковье получила дальнейшее развитие. На сегодняшний день в ближнем Подмосковье постепенно увеличивается доля новых объектов бизнес-класса. Панельное жилье продолжает оттесняться – теперь уже в города второго и третьего поясов Подмосковья.

Инна Будникова
пресс-секретарь
Агентства Недвижимости "Домострой"

Вторичный рынок

Октябрь отличился от предыдущих месяцев впечатляющим ростом общего объема предложений на рынке вторичного жилья Москвы. В среднем за месяц в столице экспонировалось более 30 700 квартир. К концу месяца предлагалось к продаже уже 33 562 квартиры, что почти соответствует показателям марта 2005 года. Месячный прирост объема предложений составил 26,4%, а по отношению к началу года (февралю) предложения увеличились на 46,2%.

В октябре средняя цена предложения кв.м по Москве составила $4 398 против $4 318 в сентябре. Таким образом, месячный прирост цен составил 1,9%. По округам столицы лидерами месячного прироста средней цены предложения были СЗАО – 3,2% ($4 596 против $4 454 в сентябре) и ЦАО – 3,1% ($6 400 против $6 206 в сентябре). В аутсайдерах октября – ЗАО с месячным приростом средней цены предложения в 0,7% ($4 837 против $4 805 в сентябре).

Ранее даваемый прогноз прироста средней цены предложения за кв.м в октябре на уровне 2% оправдался. Учитывая структуру предложения, а также что мы прогнозируем цены, заявляемые продавцами квартир в рекламных объявлениях, можно утверждать, что, скорее всего, в ноябре рост рекламных цен сохранится в пределах 1-2%. Дело в том, что только те, кому нужно быстро решить жилищный вопрос, будут готовы идти на торг. Инвесторам нет нужды торопиться «скидывать» квартиры, они могут подождать «своего» покупателя. Остальные продавцы, которые продают свою квартиру с целью покупки другой, но нет нужды решить этот вопроса немедленно, тоже вряд ли согласятся «заморозить» или снизить цену. Им нужно достаточное количество средств для покупки альтернативной квартиры. И по мере того как такие игроки рынка будут получать авансы, они будут формировать новый спрос, и баланс спроса и предложения будем медленно, но восстанавливаться.

Начальник аналитического отдела
Корпорации «ИНКОМ-Недвижимость»
Александр Матвеев

Первичный рынок

Москва (средняя стоимость 1 кв.м $, США):

По итогам октября 2006 года, средняя стоимость 1 квадратного метра в столичных новостройках составила 3980 долларов за квадратный метр, что на 2,9% больше, чем по итогам сентября 2006 года.

В октябре наименьший прирост цен был зафиксирован в ЮАО и ЮВАО, в которых сосредоточено минимальное количество предложений. Больше всего выросли цены в новостройках ЮЗАО и ЗАО – в этих округах сосредоточено наибольшее количество строительных площадок и, соответственно, максимальный выбор предложений для покупателя по ценам, планировкам, инфраструктуре, местоположению дома.

Уже очевидно, что в следующем месяце стоимость квадратного метра в новостройках Москвы преодолеет очередной ценовой барьер в 4000 долларов.

Подмосковье (средняя стоимость 1 кв.м $, США)::

По итогам октября, средняя стоимость одного квадратного метра в новостройках ближайшего Подмосковья увеличилась на 3,1%. Наибольшее количество предложений в строящихся домах было зафиксировано в Балашихе, наименьшее – в Реутове, Одинцове.

Маркетолог
Корпорации «ИНКОМ-Недвижимость»
Ирина Егорова

В октябре ценовой тренд на рынке недвижимости перешел из вертикали в горизонталь. После беспрецедентного взлета в первой половине года осенью цены замерли: за октябрь в целом по рынку они выросли на 2-3%, скорее, по инерции, а в сегменте вторичного жилья и вовсе зафиксировались. Объясняется это тем, что именно в октябре спрос на недвижимость сократился, а предложение увеличилось, но насколько долговременным будет такое положение дел? Что это: окончательная остановка или кратковременное затишье?

Октябрьское сокращение спроса можно объяснить несколькими причинами. Во-первых, это падение цен на нефть. Российская экономика в целом очень зависима от сырьевой конъюнктуры, и рынок недвижимости – не исключение. В предыдущие годы эта корреляция прослеживалась четко: снижение стоимости барреля тут же отзывалось стагнацией в риэлторском сегменте. Этот фактор остается значимым и сегодня.

Второй факт состоит в том, что большинство ипотечных покупателей отложили приобретение недвижимости, несмотря на то, что предложения ипотечных кредитов стали исключительно многообразны и выгодны. Количество игроков на рынке ипотеки выросло многократно – порядка 70 банков в этом году разработали свои программы. Тем не менее, большинство получателей кредитов просто не могли их реализовать: просто не успевали за ростом цен на рынке в предыдущие месяцы.

С другой стороны, стоимость аренды жилья выросла не так резко. Если в начале года плата за аренду квартиры и ежемесячные выплаты по ипотечному кредиту за аналогичное жилье были практически одинаковы, что, естественно, служило дополнительным стимулом для покупки, то сегодня счет один к двум не в пользу ипотеки. В такой ситуации многие решили выждать.

Нельзя сбрасывать со счетов и политический фактор. В преддверии президентских выборов звучит множество обещаний сделать жилье более доступным, в частности, за счет активизации строительства новых домов. Эти обещания также влияют на настроение потенциальных покупателей. Таким образом, создается отложенный спрос.

Несколько изменилась и структура спроса. Этой осенью гораздо больший интерес со стороны покупателей вызывает загородная недвижимость. В условиях, когда собственный коттедж с участком сравнялся по цене с 3-х комнатной квартирой в панельном доме в столице, многие делают выбор в пользу загородного жилья.

Роман Мурадян
Генеральный директор Брокерского дома
«Золотые Ворота»