Не так страшен кризис…
27.11.2006
В «Золотом теленке» Ильфа и Петрова походя упоминается одна польская газета, рассматривавшая любое событие в мире как повод потребовать возвращения Речи Посполитой в границы 1613 года. Нечто похожее происходит и с кризисами на рынке недвижимости – все всегда их почему-то ждут. Рынок остановился – значит, от остановки цен недолго и до обвала… Цены стремительно растут – ну, вечно это продолжаться не может, все скоро рухнет.
Автор этих строк только с виду человек самоуверенный, 82 кг живого мяса и морда кирпичом. В глубине души я, как характеризовал Лермонтов своего Мцыри, «как серна гор пуглив и дик». И бесконечные мантры о том, что «буря, скоро грянет буря!», не могли не отразиться на моих умонастроениях. Итак, о кризисах: какие они бывают, и как «выплывают» из таких ситуаций игроки рынка – риелторы?
Начнем с азов. «Там» (т. е. в благоустроенном мире: США, Европе и далее через запятую) кризисы могут произойти по каким-то экономическим причинам. Чуточку изменилась инфляция, выросла безработица – покупателей с рынка как ветром сдуло. Не то у нас. Как деликатно отмечает Нина Кузнецова, генеральный директор компании «МИАН – агентство недвижимости»: «Ситуацию на московском рынке недвижимости не стоит сравнивать с рынками других стран: она слишком нетипична». Выражаясь менее изысканно, можно сказать, что наш рынок такими пустяками не прошибешь – он отправляется в нокаут не от булавочного укола, а удара дубиной. И такой удар может нанести только политика.
Пока вся история нашего рынка (а ему уже 16 лет) это подтверждает. Серьезных кризисов было два. Первый – осенью 1995 года – совершенно очевидно был связан с надвигающимися выборами. «Это было время массового обнищания населения, и потому очень велика была вероятность возврата к власти коммунистов, – вспоминает Светлана Абелян, руководитель филиала «На Страстном бульваре» компании «Новый город». – Кризис объяснялся именно этим: пропали одновременно и покупатели, и продавцы. Первые говорили себе: зачем я буду вкладывать деньги в этой стране, завтра все равно квартиру отберут! Вторые: что я буду делать с этими деньгами, доллары запретят!». С 1998 годом – тут просто без комментариев, отчего и почему он получился.
Вывод из всей этой мудрости очень простой: единственное, за чем нужно следить в нашей стране, – это политика. Ну и «большая» экономика, которая связана с главным богатством нашей страны – нефтью и газом. Только в этих сферах может произойти нечто такое, что опрокинет московский рынок недвижимости.
Все остальное, все эти «цены на квартиры поднялись на 2%» – слону дробина.
Ну, а что делать, если кризис все-таки начинается? Ответ прост: не паниковать, оптимизировать траты и работать. По возможности отыскивая некие новые формы. Светлана Абелян вспоминает, что потрясения 90-х годов стали для ее компании стимулом перейти в иной ценовой сегмент: «До 1995 года на рынке не было никаких эксклюзивных договоров. Был поточный метод – такой конвейер, когда с человеком сначала говорил секретарь, потом показывал одну квартиру один агент, другую – другой… Оформлением сделки занимался еще кто-то… В общем, от мелькания лиц клиенты, мягко говоря, уставали». Вместо этого компания предложила клиентам эксклюзивный договор, индивидуальную форму работы. А потом, когда в 1999–2000 годах оживился весь рынок, выяснилось, что для эконом-сегмента высокое качество не очень-то и нужно. Там люди более всего озадачены тем, чтобы минимизировать свои траты, ради этого они готовы и сами собирать справки, и стоять в очередях. «ВИП-услуга востребована только в том случае, когда и товар соответствующий, – говорит Светлана Абелян. – И сейчас мы специализируемся на дорогих и престижных районах».
Кому в условиях кризиса действительно придется тяжело – так это «мастодонтам», разросшимся до огромных размеров. «В период резкого роста цен ряд риелторских компаний допустили очевидную ошибку: открывали новые отделения и увеличивали штат сотрудников, – говорит Елена Зубарева, управляющий директор компании Delta estate. – Это привело к тому, что некоторые направления бизнеса оказались невостребованными, а с рядом сотрудников компаниям пришлось расстаться».
«Больше всего подвержены риску крупные компании, которые исповедовали на рынке чересчур большую политику экспансии, – поддерживает это мнение Вадим Мартыненко, директор департамента вторичного рынка корпорации «Рескор». – Тяжело придется тем, кто имеет большие инвестиции в бизнес, особенно если эти инвестиции кредитные. Также очень не рекомендуется иметь во время кризисов большие офисные площади (особенно арендуемые), громоздкий управленческий аппарат, всевозможные аналитические службы».
Как и у животных, лучше всего переносят тяжелые времена те, кто умеет быстро и без потерь «впасть в спячку». Чем проще для компании впасть в такой анабиоз, тем ей легче, добавляет Вадим Мартыненко. Не очень подходят для кризисных условий и те эксперименты, которые проводят сейчас некоторые фирмы с системой оплаты труда, например, отказываются от выплат своим сотрудникам процентов и переходят на схему окладов. Правда, система оплаты – это одна из самых быстро изменяемых систем.
А в целом кризис – это не так уж и страшно. «В 1998–99 годах практически сразу же произошла оптимизация расходов, – вспоминает Светлана Абелян. – Снизились цены на рекламу, на аренду помещений, коммунальные платежи. Уменьшилась зарплата персонала. В общем, вся жизнь стала более дешевой». Одним словом, прорвемся! Не впервой…
В «Золотом теленке» Ильфа и Петрова походя упоминается одна польская газета, рассматривавшая любое событие в мире как повод потребовать возвращения Речи Посполитой в границы 1613 года. Нечто похожее происходит и с кризисами на рынке недвижимости – все всегда их почему-то ждут. Рынок остановился – значит, от остановки цен недолго и до обвала… Цены стремительно растут – ну, вечно это продолжаться не может, все скоро рухнет.
Автор этих строк только с виду человек самоуверенный, 82 кг живого мяса и морда кирпичом. В глубине души я, как характеризовал Лермонтов своего Мцыри, «как серна гор пуглив и дик». И бесконечные мантры о том, что «буря, скоро грянет буря!», не могли не отразиться на моих умонастроениях. Итак, о кризисах: какие они бывают, и как «выплывают» из таких ситуаций игроки рынка – риелторы?
Начнем с азов. «Там» (т. е. в благоустроенном мире: США, Европе и далее через запятую) кризисы могут произойти по каким-то экономическим причинам. Чуточку изменилась инфляция, выросла безработица – покупателей с рынка как ветром сдуло. Не то у нас. Как деликатно отмечает Нина Кузнецова, генеральный директор компании «МИАН – агентство недвижимости»: «Ситуацию на московском рынке недвижимости не стоит сравнивать с рынками других стран: она слишком нетипична». Выражаясь менее изысканно, можно сказать, что наш рынок такими пустяками не прошибешь – он отправляется в нокаут не от булавочного укола, а удара дубиной. И такой удар может нанести только политика.
Пока вся история нашего рынка (а ему уже 16 лет) это подтверждает. Серьезных кризисов было два. Первый – осенью 1995 года – совершенно очевидно был связан с надвигающимися выборами. «Это было время массового обнищания населения, и потому очень велика была вероятность возврата к власти коммунистов, – вспоминает Светлана Абелян, руководитель филиала «На Страстном бульваре» компании «Новый город». – Кризис объяснялся именно этим: пропали одновременно и покупатели, и продавцы. Первые говорили себе: зачем я буду вкладывать деньги в этой стране, завтра все равно квартиру отберут! Вторые: что я буду делать с этими деньгами, доллары запретят!». С 1998 годом – тут просто без комментариев, отчего и почему он получился.
Вывод из всей этой мудрости очень простой: единственное, за чем нужно следить в нашей стране, – это политика. Ну и «большая» экономика, которая связана с главным богатством нашей страны – нефтью и газом. Только в этих сферах может произойти нечто такое, что опрокинет московский рынок недвижимости.
Все остальное, все эти «цены на квартиры поднялись на 2%» – слону дробина.
Ну, а что делать, если кризис все-таки начинается? Ответ прост: не паниковать, оптимизировать траты и работать. По возможности отыскивая некие новые формы. Светлана Абелян вспоминает, что потрясения 90-х годов стали для ее компании стимулом перейти в иной ценовой сегмент: «До 1995 года на рынке не было никаких эксклюзивных договоров. Был поточный метод – такой конвейер, когда с человеком сначала говорил секретарь, потом показывал одну квартиру один агент, другую – другой… Оформлением сделки занимался еще кто-то… В общем, от мелькания лиц клиенты, мягко говоря, уставали». Вместо этого компания предложила клиентам эксклюзивный договор, индивидуальную форму работы. А потом, когда в 1999–2000 годах оживился весь рынок, выяснилось, что для эконом-сегмента высокое качество не очень-то и нужно. Там люди более всего озадачены тем, чтобы минимизировать свои траты, ради этого они готовы и сами собирать справки, и стоять в очередях. «ВИП-услуга востребована только в том случае, когда и товар соответствующий, – говорит Светлана Абелян. – И сейчас мы специализируемся на дорогих и престижных районах».
Кому в условиях кризиса действительно придется тяжело – так это «мастодонтам», разросшимся до огромных размеров. «В период резкого роста цен ряд риелторских компаний допустили очевидную ошибку: открывали новые отделения и увеличивали штат сотрудников, – говорит Елена Зубарева, управляющий директор компании Delta estate. – Это привело к тому, что некоторые направления бизнеса оказались невостребованными, а с рядом сотрудников компаниям пришлось расстаться».
«Больше всего подвержены риску крупные компании, которые исповедовали на рынке чересчур большую политику экспансии, – поддерживает это мнение Вадим Мартыненко, директор департамента вторичного рынка корпорации «Рескор». – Тяжело придется тем, кто имеет большие инвестиции в бизнес, особенно если эти инвестиции кредитные. Также очень не рекомендуется иметь во время кризисов большие офисные площади (особенно арендуемые), громоздкий управленческий аппарат, всевозможные аналитические службы».
Как и у животных, лучше всего переносят тяжелые времена те, кто умеет быстро и без потерь «впасть в спячку». Чем проще для компании впасть в такой анабиоз, тем ей легче, добавляет Вадим Мартыненко. Не очень подходят для кризисных условий и те эксперименты, которые проводят сейчас некоторые фирмы с системой оплаты труда, например, отказываются от выплат своим сотрудникам процентов и переходят на схему окладов. Правда, система оплаты – это одна из самых быстро изменяемых систем.
А в целом кризис – это не так уж и страшно. «В 1998–99 годах практически сразу же произошла оптимизация расходов, – вспоминает Светлана Абелян. – Снизились цены на рекламу, на аренду помещений, коммунальные платежи. Уменьшилась зарплата персонала. В общем, вся жизнь стала более дешевой». Одним словом, прорвемся! Не впервой…
Источник: Собственник
Все статьи
Таганская 
