Взлеты и падения коммерческой недвижимости

В середине этого года на рынке коммерческой недвижимости в эксплуатацию было введено существенно меньше площадей, чем ожидали риэлторы и заявляли строительные компании. Что происходит на рынке сегодня, и что готовит нам завтрашний день?

Новости и тенденции

Осень принесла рынку коммерческой недвижимости ряд любопытных нововведений и неожиданных сюрпризов. По словам экспертов United Realty Group «Новостью» для клиентов рынка стал переход Москвы с четвертой позиции на вторую в рейтинге мировых столиц по стоимости аренды офисных площадей. Сей факт был зарегистрирован аналитиками этой осенью, и теперь Москва уступает по величине максимальной базовой ставки аренды на офисные площади только Лондону. К самым дорогим бизнес-центрам Москвы относятся «Романов двор», «Балчуг Плаза», «Усадьба-центр», «Знаменка» и некоторые другие.

А для профессионалов заметным событием стало появление новой классификации московских офисных помещений, разработанной ведущими консалтинговыми компаниями. В соответствии с новыми стандартами классификации около 50% столичных офисов напрасно относят себя к классу «А». Это встряхнет рынок в наиболее востребованном сегменте высококачественных офисов и повлияет на арендные ставки и стоимость продажи. Однако эксперты рассматривают эту меру как оправданную и своевременную, это поможет арендаторам и покупателям принимать решения, основываясь на реалистичных и достоверных оценках.

Помимо этого, есть опасность, что развитие рынка офисной недвижимости в самом дорогом округе Москвы скоро будет заморожено. Недавно мэр Москвы Ю.Лужков заявил, что строительство офисов в центре столицы необходимо ограничить. «Заявления политиков комментировать сложно, но на помещения (любые) внутри Садового кольца существует огромный спрос. Территории за пределами Третьего транспортного кольца пока очень плохо доступны, чтобы попасть из одного района в другой все равно нужно ехать через Центр. Поэтому наиболее удобное положение для всех – все-таки внутри Садового кольца» - считает Игорь Лизун, руководитель департамента коммерческой недвижимости корпорации «Рескор».

Сам рынок коммерческой недвижимости в последнее время вел себя весьма активно. Так, по данным компании Jones Lang LaSalle в России на рынке торговых помещений происходит инвестиционный бум – за первые 9 месяцев 2006 года общий объем инвестиционных сделок превысил €1 миллиард, тогда как за все предыдущие годы вместе взятые (с 2001 года) он составил только €270 миллионов.

В настоящий момент на рынке наблюдается стабилизация, так считает Игорь Лизун: «Общая тенденция рынка недвижимости – стабилизация цен – проявилась и на жилых, и на коммерческих помещениях. На мой взгляд, сейчас самое время продавать недвижимость – как это называется, фиксировать прибыль. Стабилизация, по моему мнению, продлится до Нового года. Потом тоже будет затишье, связанное с длительными новогодними каникулами. И активизация в конце января 2007 года начнется с того же уровня цен, что и сейчас. Нынешние цены – в районе $10 тысяч за кв. м на самую лучшую нежилую недвижимость: в пределах Садового кольца, на оживленных магистралях. Кто-то пытается продавать и дороже, но в среднем цена такая».

По мнению специалистов компании United Realty Group на рынке коммерческой недвижимости в настоящий момент преобладают следующие тенденции:

• увеличение доли перепрофилированных производственных площадей;
• усугубление децентрализации;

• рост популярности бизнес-парков;

• смещение спроса на офисы в более высокие категории (классы «А» и «В»).

Рост арендных ставок в течение последних трех месяцев составил 3-4% по сравнению с предыдущим периодом. Средняя стоимость аренды квадратного метра в офисе класса А в Москве составляет $720-850 в год. За пределами Третьего Кольца - $450-520 за кв. м в год. Приобрести офис можно по ставке 7-12 тысяч долларов за кв.м в Центре, за пределами Садового Кольца – $4000-5000 за кв. м.

Рынок офисных площадей Москвы, 3-ий квартал 2006 года (по данным компании Jones Lang LaSalle, Russia)

На рынке складской недвижимости этой осенью сохраняются «бумовые» тенденции предыдущих 2 лет. Среди них стоит отметить:

• высокий спрос на ликвидные площади со стороны арендаторов (практически нет свободных площадей класса A, уровень вакантных площадей класса B составляет не более 3%);

• массовый приход крупных российских и иностранных операторов складской недвижимости (осенью появилась компания CargoCare, планирующая инвестировать около $80 млн);

• острый дефицит площадок для застройки;

• освоение девелоперами складской и логистической недвижимости городов-миллионников (приоритет – Северо-Запад, Поволжье и Урал).

Привлекательными для складских и логистических девелоперов по-прежнему считаются южное, юго-восточное и северо-западное направления. В среднем в Москве этой осенью арендовать склад можно по средней стоимости $150-170 за кв.м в год для класса «А», $110-130 за кв.м в год для класса «В». Купить - по цене от $1300 до $2000 за кв.м.

На рынке торговой недвижимости осенью 2006 года наблюдается счастливое равновесие спроса и предложения, поэтому можно считать текущие арендные ставки стабильными на ближайшие 2-3 года. Правда, их уровень чрезвычайно высок. Стоимость аренды торговых площадей в Москве уступает лишь показателям Лондона, Парижа и Токио. Сейчас арендные ставки в торговых центрах, находящихся в пределах Садового кольца, составляют $1000-3000 за кв.м в год, при этом коэффициент свободных площадей в среднем не превышает 2-3%.

Основные тенденции рынка торговых помещений Москвы на данный момент:

• Укрепление позиций российскими ритейлерами;

• Усиление конкуренции между торговыми комплексами;

• Увеличение доли реконцепции;

• Переход сетевых операторов на многоформатность ведения бизнеса;

• Тенденция к увеличению развлекательной зоны в ТЦ;

• Активное освоение девелоперами Подмосковья;

• Увеличение влияния западных сетевых операторов.

Прогнозы

В 2007 году будет наблюдаться взрывной рост инвестиций в коммерческую недвижимость – не менее 150-200% по сравнению с 2006 году, в котором наметилась тенденция притока средств. Причем значительную часть (не менее 60%) – это будут иностранные инвестиции. Лидером по объему инвестированных средств останется торговая недвижимость, хотя доля инвестирования в складскую недвижимость также увеличится. Объем рынка коммерческой недвижимости, по оценкам экспертов United Realty Group, в 2007 году составит $4,5-5 млрд.

На офисном сегменте в 2007 году будет наблюдаться замедление роста арендных ставок благодаря тому, что еще до конца 2006 года в Москве будет введено в эксплуатацию около 600 тыс. кв.м офисных площадей классов «А» и «В», а также будет выведена на рынок значительная часть офисных помещений ММДЦ «Москва-Сити». Однако о перспективе перенасыщения пока говорить рано. Сейчас в первопрестольной намного меньше свободных высококлассных офисных площадей, чем в том же Лондоне, а спрос на них очень велик. Если же говорить об их доходности, то она в 2-2,5 раза выше, чем в Британской столице.

Будет только укрепляться тенденция появления бизнес-парков, что обусловлено децентрализацией офисного рынка столицы. По данным опроса клиентов компании United Realty Group, более 60% компаний не отрицают возможность переезда за МКАД в ближайшие 3-5 лет. Даже такие «центро-ориентированные» организации как банки и страховые компании рассматривают варианты, при котором филиалы, обслуживающие клиентов, остаются в Москве, а головной офис располагается, например, на экологически благополучном Западе.

На рынке торговой недвижимости в 2007 году ожидается период «вторых фаз»: расширение уже существующих проектов. В таких проектах риск ошибок при девелопменте значительно ниже. Продолжится движение девелоперов в Подмосковье, практически все ведущие сети считают это направление наиболее перспективным. В то же время в компании Jones Lang LaSalle, считают что, российский рынок торговых площадей становится более зрелым. В 2006 году произошли первые инвестиционные сделки по приобретению супермаркетов. Тем не менее, торговые центры останутся наиболее популярным объектом для инвестиций.

Что касается рынка складской недвижимости, его рост в среднесрочной перспективе будет стимулироваться ростом производства и развитием торговли. По оценкам аналитиков United Realty Group, неудовлетворенный спрос на качественные складские площади сейчас составляет около 900 тыс. кв. м. Он, определенно, не будет удовлетворен в 2007 году, поэтому можно ожидать появления многочисленных новых проектов.