Спасительная прохлада

Будучи человеком малопьющим, автор этих строк знает о таких понятиях, как похмелье больше с чужих слов. Но даже при столь скромных познаниях мне известно, сколь благотворна бывает прохлада. Гражданина, который, пользуясь выражением В.Высоцкого, "ужасно нанектарился", достаточно сунуть головой в сугроб - и болезни как не бывало. С лета прошлого года московский рынок недвижимости вел себя так, что впору было обращаться к врачам-наркологам - цены росли до 8-10% в месяц, стоимость самой заурядной однушки на окраине достигла таких величин, что средняя семья должна была зарабатывать на эту квартиру лет 10 - и при этом ничего не есть. Тормозить цены начали только летом, но тогда многие списали происходящие процессы на сезонность - дескать, осенью безумный рост вернется. И лишь осенние холода отрезвили окончательно, и рынок вернулся в то состояние, в котором и должно ему пребывать в стране с более-менее нормальной экономикой.

Цены - вы куда?

"Осень не оправдала ожидания тех участников рынка, которые ожидали возобновления роста, - говорит Вадим Мартыненко, директор департамента вторичного рынка корпорации "Рескор". - Цены последние три месяца остаются на том же уровне, что были в конце лета. А реально сделки совершаются процентов на 5% дешевле - из-за торга".

Впрочем, среди аналитиков нет полного единодушия в том, что же делают цены - растут или снижаются. Одни видят одно, другие - другое, а кто-то считает, что разные сегменты рынка стали вести себя по-разному. "Слабый рост цен по-прежнему продолжается, но уже по инерции, а в сегменте дешевого жилья наблюдается небольшое снижение, - отмечает Николай Андреев, генеральный директор компании "Пересвет-Недвижимость". - В сентябре средняя цена за 1 кв.м перешагнула 4000 долларов, но уже в начале октября произошло небольшое снижение на 1 процент".

Объяснение странному на первый взгляд феномену, когда одно дорожает, а другое дешевеет, имеется. В период ажиотажа покупатели хватают вообще все, что есть, и наиболее сильное давление идет, конечно, на самый дешевый товар. Минувшей весной аналитики с изумлением говорили, что цена 1 кв. м в панельных пятиэтажках всего на 5-7% ниже, чем в современном монолите - при очевидно разных потребительских свойствах. Нынче, в пору отрезвления, люди начинают замечать разница между столь разными по качеству объектами - отсюда и растущая дифференциация цены. "Наиболее быстрыми темпами осенью дорожало жилье бизнес класса и качественный эконом, - говорит Ольга Побединская, директор по маркетингу Бюро Недвижимости "Агент 002". Тормозом рынка стали малоликвидные квартиры в старом (хрущевском) жилом фонде.

Хотя, в общем, все эти колебания вполне укладываются в то, что называется статистической погрешностью.

Продаем или покупаем?

Куда больше определенности в другом ключевом для рынка вопросе - балансе спроса и предложения. Весной и летом покупателей было в разы больше, чем продавцов: люди расставались с постоянно дорожающими квартирами крайне неохотно, процентах в 90-95 случаев владелец в ходе сделки объявлял, что он либо раздумал продавать, либо требует повышения цены. Покупателю приходилось или в срочном порядке находить где-то дополнительные деньги, или начинать поиски заново.

С тех пор многое изменилось - предложение стало больше (минимум на 30%), спрос меньше (по некоторым оценкам, до двух раз). Долгое время люди играли в увлекательнейшую игру "инвестирование в недвижимость", а сейчас инвесторы стараются продать свои квартиры как можно скорее. "С начала ноября прирост объема предложений за неделю составляет 5%, - говорит Н. Андреев. - По сравнению с апрельскими показателями спрос снизился в 2,5 раза. Торг снова стал уместным".

Большинство экспертов убеждены, что рынок сейчас сбалансирован, а О. Побединская высказывается даже более радикально: по ее мнению, осенью в массовом сегменте жилья предложение превышало спрос почти в два раза. "Вместо фактического монополизма продавцов в первой половине 2006 года формируется монополизм покупателя с живыми деньгами на руках, - говорит она. - Как первая, так и вторая ситуация вредны для развития рынка".

Ипотечные странности

Ипотека - модная тема, порассуждать о ней любят все. Но как вслушаешься в то, что именно говорят - становится непонятно. Например, недавно на одном мероприятии автор услышал от такого серьезного человека, как Тимур Баткин, заместителя генерального директора компании "Дон-Строй", буквально следующее: ипотека сегодня присутствует не более чем в 5% сделок с недвижимостью. А вот Алексей Кудрявцев, руководитель аналитической службы "МИАН-Агентство недвижимости", убежден, что доля покупок с использованием ипотечных кредитов составляет 30% на рынке первичного жилья и 50-55% - на вторичном рынке. Разница какая-то слишком вопиющая…

Безусловно, ипотека будет развиваться и дальше - в этом заинтересованы банки. Они стараются изо всех сил, создавая более мягкие условия для клиентов: снижают размеры первоначального взноса и процентную ставку, увеличивают сроки кредитования, давно отказались от требования только белого дохода. Но… как говорит В. Мартыненко, сейчас заметно уменьшение спроса на ипотечные продукты - это чувствуют и банки, и риэлторские компании. В прежних условиях ажиотажа люди хватались за любую возможность купить, не считались с накладными расходами. Теперь же они все оценивают более трезво, считают…

И о прогнозах

В ближайшие месяцы рынок сохранится в нынешнем положении, считают аналитики. Но это в целом, а в частностях возможны разные любопытные процессы. Например, продолжатся сегментирование, коррекция цен в зависимости от качества - в итоге, владельцы квартир в пятиэтажках с огорчением поймут, что их недвижимость вовсе не такая бесценная. А собственники более дорогого и качественного товара испытают прямо противоположные эмоции.

Повлиять на рынок могут и действия властей. Как сказался на "первичке" знаменитый 214-й Закон "Об участии в долевом строительстве…" сказано и написано уже сотни раз. Сейчас, похоже, готовится сходных размеров "бомба" для вторичного рынка: депутат Мосгордумы Александр Ковалев заявил в эфире "Эхо Москвы" о планах сноса панельных девятиэтажек. Более всего меня поразил пассаж о том, что проблем с переселением возникнуть не должно: проживающих в девятиэтажках гораздо меньше, чем жильцов пятиэтажных зданий!!! Интересующимся могу предложить отправиться практически на любую московскую окраину - хоть в Тушино и Строгино, хоть в Отрадное, хоть в Беляево, хоть в Новогиреево - и посмотреть, сколько там зданий о девяти этажах.

Скорее всего, уважаемый депутат что-то напутал: или речь идет не обо всех девятиэтажках, а только об отдельных сериях, или только в определенных районах (если центр - то там их действительно мало), но в любом случае даже слухи о подобных планах взбаламутят рынок. Большинство покупателей станут шарахаться от таких домов, опасаясь отселения в самые дремучие окраины, кто-то, напротив, станет целенаправленно их искать, чтобы побольше получить при расселении. В общем, скучно не будет…