Предложение задавило спрос
Ноябрь стал весьма показательным месяцем на рынке жилой недвижимости в столице. Октябрьские тенденции в значительной степени усугубились. Покупатели по-прежнему ждут чуда, а продавцы не созрели для серьезного снижения цен.
Среди наиболее значимых событий, которые отражают ситуацию на рынке, хотелось бы отметить появление двух весьма показательных симптомов, свидетельствующих о том, что крупные инвесторы начали избавляться от инвестиционных квартир, которые, при этом, уже не расходятся, как «горячие пирожки».
Во-первых, в новостной ленте и пресс-релизах стали появляться сообщения о том, что крупные игроки рынка начали продажи квартир дополнительного объема, собственником которых они являются. Проще говоря, некоторые крупные инвесторы дрогнули и начали «скидывать» инвестиционные квартиры, не ожидая, в ближайшей перспективе роста их стоимости.
Во-вторых, появилось весьма много рекламы застройщиков с упоминанием того, что при покупке того или иного жилья покупателей ждут всевозможные и весьма существенные скидки и подарки. Конечно, в рекламе такая щедрость объясняется наступающим Новым годом, однако совершенно очевидно, что в действительности это связано с тем, что рынок уже далеко не тот, что был весной-летом 2006 года и что теперь, чтобы что-нибудь продать, нужно заинтересовать покупателя и пойти ему навстречу. В начале года, скажем 8 марта или на майские праздники, о таком альтруизме даже подумать было смешно. Любая квартира, которая оказывалась на рынке, сметалась по той цене, по которой была выставлена, и ни о каких скидках и подарках никто не мог даже помыслить.
Однако, несколько событий ноября, при их дальнейшем развитии, могут, на наш взгляд, вновь наклонить баланс спроса и предложения, в сторону снижения последнего, что в свою очередь, приведет к возобновлению роста цен.
Во-первых, это все учащающиеся рейды Федеральной миграционной службы по выявлению незаконных мигрантов. Не секрет, что одним из центров их сосредоточения являются объекты строительства. Совершенно очевидно, что обескровливание стройки рабочей силой приводит к замедлению темпов строительства. Если данное явление коснется многих объектов, то последствия для рынка жилья в следующем году могут быть весьма негативными. Предложение в новостройках вновь сократится.
Во-вторых - это законодательная инициатива о предоставлении москвичам преимущественного права покупки квартир в новостройках, которая в конце ноября была рассмотрена на заседании московского правительства. Столь нерыночные меры могут привести, по заявлению практически всех без исключения специалистов, к чему угодно, но только не к задекларированным целям. Если закон вступит в силу, то, скорее всего, произойдет банальное перераспределение денежных потоков, часть из которых осядет в карманах чиновников, некоторое количество счастливчиков, обладающих преимущественным правом покупки, смогут нагреть себе руки. Но очередной дисбаланс, в конечном итоге, приведет только к повышению цен. Хотя бы потому, что застройщики начнут всеми способами оттягивать начало продаж, надеясь дождаться отмены закона. Результат будет одним - снижение предложения и, как следствие, рост цен.
Третий фактор, который может сказаться на рынке московской недвижимости и привести к новому росту цен - это продолжившееся укрепление рубля по отношению к доллару. На вторичном рынке по-прежнему подавляющее большинство расчетов происходит в долларах США. Эта практика в одночасье не изменится. Если в перспективе доллар продолжит падение, то это, по крайней мере, не будет способствовать снижению цен.
Тем временем, эксперты, опрошенные порталом «Квадрум. Недвижимость России», высказали следующие мнения относительно ситуации на рынке, а также его перспектив в обозримом будущем:
За ноябрь рост стоимости жилья составил 0,7%. Московский «квадрат» жилья в среднем вырос до 4376 долл. Ноябрь окончательно утвердил всех участников рынка в том, что роста стоимости жилья уже не будет. Рост цены уже равняется таким цифрам, которые укладываются в статистические погрешности. Сейчас можно сказать, что покупатели переиграли продавцов на рынке и перетянули на себя инициативу в ценообразовании. Именно поведение платежеспособных потребителей (в том числе и «ипотечников») определяет ситуацию на рынке. Убывающий рост стоимости жилья подтверждает это. Подтверждает это и тот факт, что локомотивом роста стоимости жилья становятся продавцы, которые вновь выходят на рынок. Они выставляют цены, которые на сегодня уже кажутся завышенными. Продавцы же безуспешно «поторговавшие» своими квартирами вынуждены либо снижать цену, либо идти на определенные уступки: торг, возможность продажи по ипотеке и пр.
Подмосковный рынок жилья в своем развитии ориентируется на московские тенденции. Поэтому поведение рынка во многих, особенно крупных областных городах, мало чем отличается от московского. Рост стоимости жилья по городам Подмосковья находился на уровне 0,5-1,3% в месяц. Наиболее высокие темпы роста характерны для жилья эконом класса на территориях возле МКАД - дефицит аналогичного предложения в Москве (по низкой цене) выталкивает покупателей на более обширный подмосковный рынок.
В ближайшей перспективе мы ориентируемся на снижение темпов роста до нулевых или отрицательных параметров. «Законодателями моды» на рынке являются покупатели. Сейчас же покупатели не готовы платить те деньги, которые просят продавцы. Покупатели еще помнят о том, что полтора года назад жилье стоило в два с лишним раза дешевле. За этот период ничего так не подорожало, как жилье, поэтому покупатели считают, что эти цены не обоснованы и ждут снижения цен. Оправдаются ли их ожидания - это уже другой вопрос.
Ольга Побединская
Директор по маркетингу
Бюро Недвижимости «Агент 002»
В ноябре продолжились тенденции, начавшиеся в первые осенние месяцы. Продолжался рост предложения (если сравнивать с летом, когда предложение достигло минимума) - то не менее чем на 30-40%. Аналогичным же образом сокращался спрос.
Что касается цен, то, на мой взгляд, они полностью остановились. А в связи с тем, что вернулась возможность торговаться, то реально сделки совершаются даже дешевле, чем летом процентов на пять.
Также можно отметить заметное уменьшение спроса на ипотеку - это чувствуют и банки, и риэлторские компании. Прошлой зимой, весной и даже в начале лета люди старались любой ценой «впрыгнуть в уходящий поезд». Сейчас они все оценивают более трезво.
До конца года нас может ожидать некоторый всплеск активности, связанные с тем, что люди, запланировавшие покупку или продажу квартиры, все-таки попытаются успеть в этом году. К тому же конец года - это время выплаты многими компаниями бонусов, премий. И на рынке эти деньги тоже могут сказаться. А потом наступит январь - время самого долгого затишья на рынке.
Вадим Мартыненко
Директор департамента вторичного рынка
Корпорации «Рескор»
В ноябре столичный рынок недвижимости в целом характеризовался стабилизацией цен: в среднем, их рост за месяц составил 0,4%. При этом, если элитные квартиры все же продолжали дорожать, и спрос на них оставался стабильно высок, то жилье «бизнес-класса» практически замерло в цене (рост не превысил 0,7-0,8%). А для того чтобы реализовать квартиры сегмента «эконом» - в старых панельных и пятиэтажных домах, покупатели вынуждены были даже немного снижать их стоимость.
Одновременно с остановкой цен замерла и активность рынка: число сделок в ноябре существенно сократилось. Объясняется такая ситуация просто. Продавцы не хотят опускать цены, поскольку за год уже успели привыкнуть к их росту, а покупатели рассчитывают на их снижение, а в некоторых случаях просто не могут позволить себе приобретение недвижимости при нынешних высоких ценах и ставках по ипотечным кредитам.
Ожидания покупателей, в определенной степени, оправданы. Правительство обещает, что жилье станет более доступным, а это можно сделать двумя способами. Первый - активизировать строительство новых объектов, и второй - снизить ставки по ипотеке. И в том, и в другом случае, власть может повлиять на ситуацию и, в преддверии очередных президентских выборов, вероятно, так и сделает.
По моему мнению, политический фактор в России всегда был и будет очень существенным, а потому реально в следующем году ожидать уменьшения ставок по ипотечным кредитам до 6-7% годовых, что уже вполне сравнимо с уровнем развитых стран. Если это произойдет, гораздо большее число людей осилит кредитные выплаты, а значит, решится на улучшение жилищных условий. То, что многие делают ставку на такое развитие событий, подтверждает и тот факт, что в ноябре гораздо меньше людей обратились в банки за кредитами на приобретение недвижимости.
Строительство и ввод нового жилья под влиянием правительственных действий, скорее всего, также будут увеличены, а это значит, что предложение на рынке существенно расширится. Вследствие этого я прогнозирую, что и рост цен в следующем году не будет запредельным - не более 10-15%. Кстати, на это надеются и покупатели, не нуждающиеся в ипотеке, а потому сейчас они тоже не проявляют активности.
Серьезную долю спроса на недвижимость формировали инвестиционные вложения, но сейчас эта доля снизилась. В условиях взлета цен альтернативы рынку недвижимости просто не существовало. Тем более что в России нет простого инструмента для инвестирования накопленных частных средств. В западных странах этим инструментом является фондовый рынок, но у нас он не очень хорошо развит, и обычный инвестор не готов к работе с ценными бумагами. Квадратный метр - самое понятное, надежное, а в течение этого года - и самое выгодное направление вложений.
Тем не менее, сейчас ситуация изменилась: цены замерли, а потому инвесторы выжидают, что будет с рынком, и не торопятся вкладывать средства. Впрочем, и продавать пока не спешат, иначе рынок бы просто «упал».
Что ж, инвесторов можно успокоить: эта остановка временная, цены будут расти в любом случае, хотя, я уверена, не такими темпами, как этом году. Спрос, пусть и отложенный, остается. По данным социологических исследований, улучшить свои жилищные условия хотели бы 60% россиян и 50% москвичей, хотя реально сегодня это могут сделать только 0,1% населения. Число желающих уменьшаться не будет. Люди всегда будут жениться, разводиться, заводить детей, и эти объективные факторы заставят риэлтерский рынок существовать при любых условиях. К тому же, есть реальная надежда на то, что ипотека, особенно, если проценты по ней снизятся, позволит многим осуществить свои планы.
Отдельно хотелось бы отметить, что основная масса иногородних, которые снимают в столице жилье, также хотели бы приобрести квартиры. И число приезжих будет непрерывно расти. Сегодня даже крупнейшие компании ориентируются не на московские кадры, а на людей из других городов. Они энергичны, некапризны, да просто по-другому замотивированы, а потому готовы работать за меньшие деньги по 20 часов в сутки, учиться, расти. Столичные жители не выдерживают того темпа, который задают регионы. Поэтому неудивительно, что чуть не половина покупателей недвижимости в Москве - иногородние.
Хотя, если говорить об инвестициях, я бы рекомендовала перевести внимание с тяжелого, перегретого московского рынка жилья на рынок недвижимости Подмосковья. Темпы роста цен в ближайшей перспективе там будут выше, чем в столице. Сейчас для покупателей это все более реальная альтернатива: стоимость квадратного метра подмосковного жилья, идентичного по качеству столичному, в 3-5 раз ниже. А временные затраты на то, чтобы добраться до центра, скажем, из подмосковного Долгопрудного и из московского Коньково, вполне сравнимы.
Правда, существует одно преимущество, которое не позволит спросу полностью переориентироваться на жилье за пределами Москвы, - это столичный статус. Если для приезжих имеют значение практические факторы: качество строительства, метраж, транспортная доступность, то для коренных москвичей ключевой фактор - психологический: столица всегда останется столицей. Подобную картину можно наблюдать во всех европейских столицах, а Москва развивается в русле мировой экономики. Люди всегда будут готовы переплачивать за статус и престиж.
Приобретателям элитной недвижимости в Москве, мне кажется, тем более не стоит медлить. В отличие от дешевого жилья, она постоянно и стабильно растет в цене, не реагируя ни на какие колебания рынка. Поэтому ждать снижения ее стоимости в ближайшем будущем не стоит.
В целом, я оцениваю стабилизацию цен на рынке жилья как позитивное явление. Стало, наконец, возможно проводить альтернативные сделки, которые весь последний год были практически нереальны. Рынок, в целом, стал гораздо более цивилизованным и прозрачным. И продавцы, и риэлтеры ведут себя гораздо более этично, чем в условиях дефицита предложения и буквально ежедневного роста цен. Мне кажется, что для обычного обывателя стабильность - это безусловный плюс.
Наталья Конева
Директор Центра корпоративного обслуживания
«Золотые Ворота»
Ноябрь 2006 года не оправдал прогнозов тех, кто предсказывал понижение цен или обвал рынка. Цены в течение месяца показывали стабильный незначительный рост в пределах 1-2%. Cредняя цена квадратного метра на первичном рынке на конец ноября составляет $4185. Средняя цена квадратного метра на вторичном рынке на конец ноября составляет $4715. Менее всего поднялось в цене жилье эконом-класса, а на дома типа «плохая панель» в течение недели 20-26 ноября на вторичном рынке было зафиксировано даже незначительное понижение цен в размере 0,15%. Самую большую прибыль получили инвесторы, вложившие средства в квартиры в Куркино - с начала 2006 г. жилье в этом районе подорожало в среднем на 135%.
Стабилизация цен повлияла на динамику рынка недвижимости не мене серьезно, чем стремительное повышение. Инвесторы со скоростью, с которой раньше скупали квартиры, стали выставлять их на реализацию. Наиболее осторожные начали фиксировать прибыль еще в конце лета, как только начали замедляться темпы роста цен. В течение осеннего периода риэлторы отмечали резкое увеличение предложения на вторичном рынке - остальные инвесторы последовали примеру коллег. На сегодняшний день инвестиционные квартиры выставлены на реализацию во всех сегментах. В газетах появилось множество частных объявлений о продаже квартир без отделки в домах эконом-класса. Почти в каждом элитном доме или бизнес-класса продается несколько квартир на вторичном рынке.
Со стабилизацией цен начался период стабильной работы для агентств недвижимости - больше не разваливаются альтернативные сделки, нет сложностей и спешки с получением ипотечного кредита, у покупателей достаточно времени для принятия решения о покупке. Однако стало немного сложнее работать с клиентами. Противоречивые прогнозы на будущее - обвал рынка, незначительная корректировка, стабилизация или плавное повышение - вселяют в людей неуверенность. В сложившихся условиях многие клиенты не могут сами для себя решить, что лучше - покупать квартиру сейчас или все-таки еще подождать. Один и тот же клиент просит показать ему как можно больше вариантов, затем долго не говорит ни «да», ни «нет», затем снова хочет просмотреть все объекты. Еще остались некоторые клиенты, желающие «по старой памяти» заработать на росте цен на недвижимость. Такие люди часто не могут определиться, покупать им загородный дом или квартиру, если квартиру - то в Москве или в Подмосковье. На динамику рынка недвижимости это, конечно, никак не влияет, но работы сотрудникам агентств прибавляет.
В конце ноября соотношение спроса-предложения противоположно тому, которое наблюдалось в период роста цен. Предложение в несколько раз превышает спрос, однако из-за таких высоких цен покупательскую активность в целом назвать высокой нельзя. Количество денег у населения не бесконечно - мало кто может позволить себе стандартную однокомнатную квартиру эконом-класса за $150 000 и выше. Многие потенциальные покупатели ушли с рынка или заняли выжидательную позицию. В результате на рынке недвижимости к концу 2006 г. сложилась парадоксальная ситуация - большинство москвичей хотели бы улучшить жилищные условия, предложения есть - но массового спроса нет.
Тем, кому необходимо и у кого есть возможность купить недвижимость лучше все же не откладывать. Можно утверждать, что никакого спада цен в ближайшие полгода не будет - для этого нет оснований. А вот принятие законопроекта о резервировании до 80% квартир в новостройках для москвичей может спровоцировать очередную волну роста цен.
С большой долей вероятности можно прогнозировать стабилизацию рынка в течение 2007 г. - во всех сегментах на первичном и на вторичном рынках рост цен не превысит уровня инфляции. Исключение составит загородная недвижимость. В течение 2006 г. средний рост цен на коттеджные поселки отставал от роста стоимости московской недвижимости. Рынок загородной недвижимости еще не исчерпал своего потенциала. В октябре-ноябре, когда средний рост цен на столичную недвижимость не превышал 2,5%, в сегменте загородного строительства этот показатель держался на уровне 10%, а в некоторых объектах был зафиксирован прирост 25%. В течение 2007 г. прогнозируемый рост цен на рынке загородной недвижимости превысит инфляцию и составит 20%.
Инна Будникова
пресс-секретарь
Агентства Недвижимости «Домострой»
Вторичный рынок Москвы
Как и прогнозировалось, средняя удельная цена квадратного метра в ноябре 2006 года выросла незначительно: на 1%. Стоимость квадратного метра составила $ 4822. С начала 2006 года вторичное жилье столицы подорожало на 81,4%.
Снижение как активности покупателей, так и оборотов рынка поддержало дальнейший рост объемов предложения. В ноябре он увеличился на 42,2% и составил 31,7 тыс. объектов. Следует отметить, что приток новых предложений, ранее не появлявшихся на вторичном рынке недвижимости, постепенно увеличивается. Так, в отчетном месяце их доля выросла с 43% до 52% от общего объема квартир, выставленных на продажу.
Тенденция последних нескольких месяцев, зафиксировавших опережающие темпы роста цен в категории многокомнатных квартир, подтвердилась и в ноябре: средняя цена квадратного метра в трехкомнатных квартирах и квартир от четырех комнат выросла на 1,7% и 2,9% соответственно. Одно- и двухкомнатные квартиры подорожали всего на 0,4% и 0,8%. Как результат, лидерами ценового прироста цен с начала года (относительно декабря 2005 года) также стали многокомнатные квартиры: 85% и 85,1% соответственно.
В ближайшее время стабилизация на вторичном рынке жилья Москвы продолжится. Темпы роста цен не превысят 1-2% в месяц, а цена квадратного метра вплотную приблизится к $5000, но, скорее всего, до 2007 года не перешагнет этот барьер. При этом в будущем году остается возможной положительная динамика роста цен на вторичное жилье. Основным повышающим фактором станет отложенный неудовлетворенный спрос и благоприятная макроэкономическая ситуация. Второй важный повышающий фактор - это традиционная привлекательность рынка недвижимости, как самого надежного способа вложения денежных средств. Сегодня, когда курс доллара снижается и прогнозы его динамики пессимистичны, актуальность данного способа вложения /сохранения денежных средств особенно очевидна.
Вторичный рынок Подмосковья
Рынок жилой недвижимости Подмосковья начинает входить в стадию стабилизации - прирост цен на вторичное жилье Московской области в ноябре 2006 года (относительно октября 2006 года) составил 1,4%. Соответственно, квадратный метр покупателю обойдется в $2529. С начала года средняя удельная цена предложения квартир на вторичном рынке Московской области выросла на 125,6%.
В прошедшем месяце впервые зафиксирован рекордно высокий объем предложения. На сегодняшний день количество предложений составляет 14,4 тыс. объектов. Относительно октября 2006 года данный показатель вырос на 33,7%. Если же сравнивать с декабрем 2005 года, то объем предложений увеличился на 82%. Масштаб изменений можно представить следующим образом: доля квартир, впервые выставленных на продажу, в ноябре 2006 года составила 52,4% (7572 объекта) от общего числа предложений.
По уровню средних цен на верхней ступеньке пьедестала вторичного рынка жилья Подмосковья остаются однокомнатные квартиры ($2751). Несмотря на высокую стоимость квадратного метра, небольшая площадь в конечном итоге определяет относительно невысокую цену всей квартиры. Однако по итогам ноября лидерами ценового прироста все же являются трехкомнатные квартиры - 3,3%.
Таким образом, объем предложения на вторичном рынке жилья Московской области восстановился и даже превысил свой исторический максимум, приходящийся на весну 2005 года. Ситуация, сложившаяся на рынке недвижимости Подмосковья, характеризуется стагнацией спроса, увеличением времени экспозиции квартир и снижением оборотов рынка, что способствует увеличению объемов предложения и дальнейшей стабилизации цен. Более того, стоимость некоторых неликвидных объектов, переоцененных в период ажиотажного спроса, вполне возможно подвергнется коррекции в сторону уменьшения. В целом мы предполагаем, что в декабре цены стабилизируются, и их прирост не превысит 1-2%.
Владислав Луцков
Руководитель Аналитического консалтингового центра
Компании «МИЭЛЬ-Недвижимость»
Все статьи
Таганская 
